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10. Mai 2026
Hey,
letzte Woche haben wir das neue
Gebäudemodernisierungsgesetz eingeordnet und die Energieklasse als Preisfaktor durchgerechnet. Diese
Woche geht es um ein anderes Gesetz, das seit Oktober 2025 in Kraft ist und über das viel geredet wird:
den Bauturbo.
Die Frage, die uns
interessiert: Was bringt dir §246e BauGB als Bestandsinvestor konkret? Und wo bleibt es politisches
Marketing?
Julian,
Mitgründer von ImmoAlpha
Markt-Puls: Spannende
Datenpunkte für 2026
1 · Baugenehmigungen 2025: +11
%, aber auf niedrigem Niveau
238.500 Wohnungen wurden 2025
genehmigt, rund 11 % mehr als im Vorjahr. Mehrfamilienhäuser legten um 12,1 % zu, Einfamilienhäuser
sogar um 17,2 %. Das klingt nach Erholung. Ist es auch. Aber im Vergleich zu 2020 und 2021 fehlen
weiterhin zehntausende Einheiten. Stabilisierung, kein Boom.
→ Quelle: Statistisches
Bundesamt (Destatis), Februar 2026
2 · Umwandlungsschutz verlängert
bis 2030
Die Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen bleibt in angespannten Märkten eingeschränkt. Das gleiche Gesetz, das den Bauturbo
einführt, verlängert diesen Schutz bis Ende 2030. Für Buy & Hold Investoren: Kein einfacher Exit
über Wohnungsaufteilung. Kalkuliere deinen Haltezeitraum entsprechend.
→ Quelle:
Bundesregierung: Wohnungsbau-Turbo
Bauturbo: Was er für
Bestandsinvestoren bedeutet
Die Bundesregierung hat mit dem
sogenannten „Bauturbo" einen neuen Paragraphen ins Baugesetzbuch geschrieben: §246e BauGB. Das Gesetz
ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft und bis Ende 2030 befristet. Die Idee dahinter: Kommunen können
auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verzichten, um Wohnungsbau schneller zu
genehmigen. Das spart vor allem Zeit, denn bei der Aufstellung eines B-Plans vergehen oft mehrere Jahre.
Wichtig: Die Regelung gilt
bundesweit und ohne Mindestanzahl an Wohneinheiten. Auch einzelne Aufstockungen, Dachgeschossausbauten
oder Umnutzungen fallen darunter.
Wo der Turbo für dich als Investor Hebel hat:
• Dachgeschossausbau
& Aufstockung. Wer ein MFH kauft und oben drauf baut, spart potenziell 1 bis 2 Jahre
Planungsverfahren. Mehr Wohnfläche, höhere Mieteinnahmen, besserer Deal.
• Umnutzung Gewerbe zu
Wohnen. Bürofläche oder Ladenlokal im EG zu Wohnraum umwidmen wird einfacher. Relevant für
Value-Add Investoren in B- und C-Lagen.
Nachverdichtung. Anbau oder Hinterhof-Bebauung ohne langwierigen B-Plan.
Erste Daten nach sieben Monaten:
In Baden-Württemberg zeigt die
5-Monats-Bilanz (Stand April 2026): leichte Aufwärtstrends bei Genehmigungen, aber keine
explosionsartigen Zuwächse. Rechtsanwalt Jakob Hans Hien brachte es auf den Punkt: „Der Begriff Bauturbo
suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann." Es ist eher ein Genehmigungsturbo. Berlin hat
als Vorreiter einen Praxisleitfaden veröffentlicht, Hamburg und Leipzig arbeiten an eigenen Versionen.
→ Quelle:
Staatsanzeiger Baden-Württemberg, Februar 2026
Wo du skeptisch bleiben solltest:
• Kommunale Umsetzung
ist der Flaschenhals. GdW-Präsident Gedaschko: „Wenn die kommunalen Spitzen nicht mitziehen,
bleibt das Gesetz ein Papiertiger." Bisher gibt es kaum Projekte, die tatsächlich nach §246e genehmigt
wurden.
• Die
„3-Monats-Genehmigung" ist ein Mythos. Was nach drei Monaten fingiert wird, ist die kommunale
Zustimmung. Das bauaufsichtliche Verfahren läuft danach separat.
• Klagerisiko
steigt. Weniger Öffentlichkeitsbeteiligung heißt: Nachbarn klagen häufiger im Nachgang.
Unser Take: Der
Bauturbo löst kein einziges Problem bei Baukosten oder Finanzierung. Aber er kann dir als
Bestandsinvestor konkret helfen, wenn du Aufstockung, DG-Ausbau oder Umnutzung planst. Vor jeder
Kalkulation mit §246e: Anruf beim Bauamt. Ohne das ist alles Theorie.
→ Bundesbauministerium:
FAQ zum Bau-Turbo
Fix & Flip: Was der
Bauturbo für deine Kalkulation ändert
In den nächsten Monaten werden
Exposés mit „Bauturbo-Potenzial" auftauchen. Aufstockung möglich! Nachverdichtung denkbar! Das klingt
gut. Aber bevor du für „Potenzial" bezahlst: Rechne den Deal ohne die Aufstockung durch. Wenn er ohne
den Turbo nicht funktioniert, ist er kein Deal. Er ist eine Wette.
Auf unserer Website zeigen wir
in einem kurzen Video bereits ein Beispiel, wie man klassische Fix & Flip Eigentumswohnungen
durchrechnet, genau auf diesen schnellen und verlässlichen Check ist unser Tool derzeit fokussiert.
Wer dennoch schon einen Schritt
weiterdenken und Bauturbo-Potenziale bei Mehrfamilienhäusern grob überschlagen möchte, für den greift
folgende Logik:
Ein MFH für 350.000 €.
Ohne Aufstockung: 4 Wohnungen, 280 m².
Bei 5 % Zielrendite sagt
der Rückrechner: Maximal 330.000 € . Passt nicht.
Mit DG-Ausbau nach §246e: +65 m² Wohnfläche, geschätzte Kosten ~55.000 €, zusätzliche
Mieteinnahmen ~520 €/Monat.
→ Neues Ergebnis:
Der max. Kaufpreis steigt auf 395.000 € . Der Deal fliegt.
Genau solche Szenarien wirst du
in Zukunft mit dem ImmoAlpha
Rückrechner in Sekunden durchspielen können. Exposé-PDF hochladen, Slider für Renovierung und
Haltedauer anpassen, Ergebnis ablesen.
Da wir selber Pragmatiker sind,
freuen wir uns über Input von euch und Erfahrungswerte, die wir dort mit aufnehmen sollten. Deshalb
könnt ihr uns gerne auf diesen Newsletter antworten.
Bis nächsten Sonntag,
Paul &
Julian
P.S. ImmoAlpha ist aktuell kostenlos nutzbar. Wenn du dein erstes Exposé
durchleuchten willst, probier es hier
aus .
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