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ImmoAlpha Newsletter KW22
24. Mai 2026
Hey,
letzte Woche haben wir ein echtes Exposé live zerlegt. Fix & Flip Perspektive, Alpha-Score 99, Hannover. Die Resonanz war stark. Danke dafür.
Diese Woche wechseln wir die Perspektive. Weg vom schnellen Flip, hin zur Frage, die jeden Buy & Hold Investor früher oder später trifft: Was passiert mit deiner Rendite, wenn du 2026 noch eine Gasheizung einbauen lässt?
Plus: Die Mietrechtsreform „Miete II“ ist durch das Kabinett. Was das für dich als Vermieter bedeutet, in 60 Sekunden.
Julian,
Mitgründer von ImmoAlpha
Die Heizungsfalle: Warum die billigste Heizung die teuerste wird
Die heute show hat diese Woche das neue Heizungsgesetz zerlegt. Im Sketch „Vorsicht Falle“ aus dem Jahr 2030 hat sich ein Ehepaar 2026 eine neue Gasheizung einbauen lassen. Vier Jahre später: Biogas zu teuer, Erdgas durch die Decke, der Nachbar mit der Wärmepumpe grinst rüber.
→ heute show: „Reiches Heizungsgesetz freut nur die Gas-Lobby“
Das ist Satire. Aber die Zahlen dahinter sind real.
Kurze Einordnung
In Ausgabe KW18 hatten wir die Eckpunkte des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) zusammengefasst: Die 65%-Pflicht fällt weg, Gasheizungen bleiben erlaubt. Klingt entspannt. Ist es aber nicht.
Denn was viele übersehen: Ab 2029 greift die „Bio-Treppe“. Jeder Gasversorger muss stufenweise grünes Gas beimischen, Start bei 10 % Biomethan. Und Biomethan kostet aktuell ein Vielfaches von Erdgas, weil es zu wenig davon gibt.
Was die Rechnung sagt: 20 Jahre, ein Einfamilienhaus
System
Anschaffung
Gesamt 20 J.
Gas-Brennwert
9.000 €
~74.000 €
Luft-Wärmepumpe
15.500 €
~55.400 €
Pelletheizung
22.500 €
~56.900 €
Quelle: reduco.ai, März 2026. EFH, 20.000 kWh/a, nach Förderung.
Die Gasheizung ist in der Anschaffung am billigsten, über 20 Jahre am teuersten. Differenz: ~18.600 € gegenüber einer Wärmepumpe. Und das ist konservativ: Die CO₂-Preise steigen über das EU-ETS2 ab 2028 marktbasiert. Experten erwarten 100-160 €/t.
5 Punkte, die du prüfen musst, bevor du ein Objekt mit alter Heizung kaufst
1. Bio-Treppe einkalkulieren. Ab 2029 mindestens 10 % Biomethan bei Gas, stufenweiser Anstieg bis 2040. Biomethan ist aktuell ein Vielfaches teurer als Erdgas.
2. CO₂-Preis mitrechnen. 2026: 55-68 €/t (BEHG). Ab 2028 marktbasiert via ETS2. Das sind jährlich steigende Betriebskosten, die direkt in deine Rendite schneiden.
3. Förderung mitnehmen. Über das KfW-Programm 458 (Heizungstausch) bekommst du für eine Wärmepumpe je nach Einkommen bis zu 55 % von 30.000 € brutto. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) verdoppelt sich die BAFA-Fördersumme auf 60.000 € und der Zuschuss steigt von 15 auf 20 %. Die Kosten für den Energieberater selbst werden zur Hälfte gefördert. Für Gasheizungen gibt es: null.
4. Wiederverkaufswert prüfen. Die Preisdifferenz zwischen Energieklasse A/B und E/F liegt bei 15-25 %. Eine alte Öl- oder Gasheizung drückt deinen Exit-Preis.
5. Kommunale Wärmeplanung checken. Großstädte müssen bis 30. Juni 2026 einen Wärmeplan vorlegen. Wenn dein Quartier auf Fernwärme umgestellt wird, sitzt du mit der neuen Gasheizung auf einem stranded asset.
Nach Rücksprache mit Energieberatern: klare Empfehlung Wärmepumpe
Wir haben mit mehreren Energieberatern gesprochen. Die Empfehlung ist eindeutig: Immer eine Luft-Wasser-Wärmepumpe installieren. Langfristig ist das die einzig sinnvolle Lösung. Pelletheizungen sind faktisch aus der Mode, Gas wird durch die Bio-Treppe immer teurer. Dazu raten die Berater klar zu einer Kombination aus PV-Anlage + Batteriespeicher + Wallbox . Damit kannst du die Wärmepumpe mit eigenem Strom betreiben und Warmwasser bevorraten. Das drückt die Betriebskosten massiv.
Wichtig dabei: Achte auf ein hochwertiges Produkt bei der Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die billigsten Modelle rechnen sich langfristig nicht. Und: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist inhaltlich oft wenig wert. Aber er verdoppelt deine BAFA-Förderfähigkeit von 30.000 auf 60.000 € und erhöht den Zuschuss von 15 auf 20 %. Das solltest du mitnehmen.
Aber: Nicht jeder Energieberater denkt in Investoren-Kategorien. Die meisten optimieren auf Energie-Einsparung, nicht auf Rendite. Deshalb unser Ansatz: Erst mit einem Tool wie ImmoAlpha oder einem vergleichbaren Rechner die Deals vorfiltern, den Alpha-Score und die Sanierungskostenbandbreite verstehen. Dann mit dem Energieberater die Shortlist durchgehen. Das spart dir Gutachterkosten für Objekte, die sich ohnehin nicht lohnen.
→ KfW 458: Heizungstausch für Privatpersonen
→ reduco.ai: Heizung tauschen, Kostenvergleich 2026
Kurz-Check: Mietrechtsreform „Miete II“ ist durch
Am 29. April hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform („Miete II“) beschlossen. Für Buy & Hold Investoren sind vier Punkte relevant:
1. Indexmieten gedeckelt. In angespannten Märkten: Steigt der VPI über 3 % p.a., darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anteils weitergegeben werden. Gilt auch für bestehende Indexmietverträge.
2. Kurzzeitvermietung begrenzt. Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ maximal 6 Monate (Ausnahme: 8). Ketten-Mietverträge werden zusammengerechnet. Airbnb-Modelle in Wohnungen werden deutlich enger.
3. Möblierungszuschlag muss raus. Wer möbliert vermietet, muss den Zuschlag künftig ausweisen. Grundregel: 10 % der Nettokaltmiete. Fehlt die Angabe, gilt die Wohnung als unmöbliert für die Mietpreisbremse.
4. Vereinfachte Modernisierung. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren steigt von 10.000 auf 20.000 € pro Wohnung. Plus: 3 Monate Mietminderungsausschluss bei Bauarbeiten. Das ist der eine Punkt, der für Vermieter positiv ist.
→ KPMG Law: Vollständige Analyse der Mietrechtsreform 2026
Nächste Woche arbeiten wir an etwas, das viele von euch angefragt haben: Ein vollständiger Guide zum Thema „Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen“. Was du 2 Jahre vorher planen musst, welche Fallstricke es gibt, und wie du den optimalen Zeitpunkt bestimmst.
Deine Erfahrung zählt
Hast du schon mal eine Immobilie nach der 10-Jahres-Frist verkauft? Oder stehst du kurz davor? Wir möchten deine Story hören. Was lief gut, was würdest du anders machen? Die spannendsten Erfahrungen fließen direkt in den Guide ein, und wir verlinken dich gerne (wenn du möchtest).
Antworte einfach auf diese Mail ( [email protected] ). Jede Antwort wird gelesen.
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. ImmoAlpha ist aktuell kostenlos nutzbar. Wenn du dein nächstes Objekt auf Heizungskosten und Rendite durchrechnen willst, probier es hier aus .
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
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