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ImmoAlpha Newsletter KW25 — Reality-Check
14. Juni 2026
Hey [Vorname],
letzte Woche haben wir die großen Steuer-Fallen beim Immobilienverkauf durchleuchtet. Diese Woche drehen wir den Hebel um: Was passiert, wenn du es richtig machst? Wir nehmen ein Standard-Rechenbeispiel aus dem Markt und jagen es durch die Realität von 2026, mit echten Zinsen, echten Steuern und einer EZB, die gerade wieder an der Zinsschraube dreht.
Julian,
Mitgründer von ImmoAlpha
Markt-Puls: Spannende Datenpunkte für 2026
EZB dreht an der Zinsschraube
Am 11. Juni hat die EZB erstmals seit einem Jahr die Leitzinsen wieder angehoben, um 0,25 Prozentpunkte. Der Auslöser: eine hartnäckige Inflation von 3,2% im Mai. Für die Bauzinsen blieb der Schritt bislang folgenlos. Interhyp-CEO Jörg Utecht dazu: „Die Kapitalmärkte haben die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist. Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund 4% für zehnjährige Darlehen.“
Heißt konkret: Wer jetzt finanziert, zahlt je nach Anbieter und Bonität zwischen 3,6% und 4,1% für 10 Jahre Zinsbindung. Die Spanne zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter liegt laut Dr. Klein bei 0,5 bis 0,8 Prozentpunkten . Allein der Vergleich kann bei 200.000€ Darlehen mehrere tausend Euro Unterschied machen.
→ Interhyp Zinsübersicht
→ Dr. Klein Zinsentwicklung
Mietrecht II: Was sich für Vermieter ändert
Das Bundeskabinett hat am 29. April den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen, der jetzt im Parlament liegt. Drei Punkte, die jeder Vermieter kennen sollte:
1. Indexmieten gedeckelt: Steigt der Verbraucherpreisindex über 3% pro Jahr, darf der übersteigende Teil nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden.
2. Möblierungszuschlag wird transparent: Vermieter müssen ihn künftig gesondert ausweisen. Orientierung: 10% der Nettokaltmiete. Wer ihn nicht ausweist, dessen Wohnung gilt rechtlich als unmöbliert.
3. Kurzzeitvermietung begrenzt: Verträge „zum vorübergehenden Gebrauch“ dürfen maximal 6 Monate laufen (Ausnahme: 8 Monate). Schluss mit Ketten-Kurzzeitverträgen als Mietpreisbremsen-Umgehung.
→ Bundesministerium der Justiz: Mietrechtsreform
Reality-Check: 100.000€ Wohnung, 28 Jahre, dann 300€ Cashflow?
Du hörst es überall: „Kauf eine Wohnung für 100.000€, lass sie 28 Jahre laufen, dann hast du 300€ passives Einkommen im Monat.“ Klingt simpel. Aber stimmt die Rechnung auch unter den Bedingungen von 2026?
Wir haben das Standard-Beispiel genommen und unter realen Parametern durchgerechnet:
Die Ausgangslage
Kaufpreis
100.000€
Eigenkapital
~12.000€ (nur Kaufnebenkosten)
Zinssatz
4,0% (10 Jahre fest)
Tilgung
2,0%
Kaltmiete
450€/Monat (5,4% Bruttomietrendite)
Was die meisten vergessen
Die monatliche Rate liegt bei 500€ (333€ Zinsen + 167€ Tilgung). Die Kaltmiete deckt die Rate, aber nur knapp. Nach Abzug der nicht umlagefähigen Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall) bleiben im ersten Jahr vielleicht 50-80€ Cashflow vor Steuern. Kein Vermögen. Aber: Die Tilgung arbeitet für dich.
Nach 10 Jahren (Anschlussfinanzierung):
• Restschuld: ~78.000€
• Zins (Annahme): 3,5%
• Miete: ~520€ (bei 1,5% jährlicher Mietsteigerung)
• Cashflow: steigt auf ~120-150€/Monat
Nach 28 Jahren:
• Darlehen: abbezahlt
• Miete (inflationsbereinigt): ~300€ netto
• Wohnungswert: ~140.000-160.000€
Der ehrliche Befund
Die Rechnung geht auf. Aber nur, wenn du drei Dinge beachtest:
1. Rücklagen bilden. Mindestens 1€ pro m² pro Monat. Ohne Rücklagen wird die erste Heizungsreparatur zum Cashflow-Killer.
2. Anschlussfinanzierung einplanen. Wer 2026 bei 4% startet und in 10 Jahren bei 5% verlängern muss, hat ein Problem. Es sei denn, du hast in der Zwischenzeit sondergetilgt.
3. Steuern nicht vergessen. Die AfA (2% linear) hilft in den ersten Jahren, aber der Überschuss aus V+V wird versteuert. Bei 42% Grenzsteuersatz schmilzt der Netto-Cashflow auf fast null.
Die gute Nachricht: Nach der 10-Jahres-Frist (KW24 lässt grüßen) ist der gesamte Wertzuwachs steuerfrei.
300€ passives Einkommen nach 28 Jahren? Realistisch. Aber kein Selbstläufer. Der Hebel funktioniert nur mit sauberer Kalkulation, nicht mit Bauchgefühl.
Nächste Woche schauen wir uns an, warum Banken Immobilien-Investoren eigentlich bevorzugen: Welche Kriterien dafür sorgen, dass du mit jeder Immobilie bessere Konditionen bekommst.
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Genau solche Kalkulationen kannst du mit dem ImmoAlpha Rückrechner in Sekunden durchspielen. Exposé hochladen, fertig. Hier ausprobieren .
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
Verantwortlich für den Inhalt: Julian Elsässer, Elvision Analytics.
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