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ImmoAlpha Newsletter KW26 — Warum die Bank dich lieber sieht
21. Juni 2026
Hey,
letzte Woche haben wir die „100k Wohnung, 28 Jahre, 300 Euro Cashflow“-Rechnung unter den realen Bedingungen von 2026 zerlegt. Heute drehen wir die Perspektive komplett um. Wir setzen uns auf die andere Seite des Tisches und schauen, wie die Bank das gleiche Geschäft sieht.
Die kurze Antwort: Lieber als jeder denkt. Aber das System hat zwei Hebel, die kaum jemand kennt, bevor er sie zum ersten Mal trifft. Paul hat beide gerade frisch durchgemacht und auf LinkedIn dokumentiert. Wir nehmen seine zwei Posts und drehen einen Newsletter daraus, an dem du ein paar Diskussionen mit deiner Bank sparen kannst.
Julian,
Mitgründer von ImmoAlpha
Markt-Puls: Spannende Datenpunkte für 2026
Zinsen halten das 4 %-Plateau
Nach der EZB-Anhebung am 11. Juni bewegen sich die Bauzinsen für 10 Jahre Bindung weiter in der Spanne 3,6 % bis 4,1 % , je nach Anbieter und Bonität. Die Kapitalmärkte haben den Schritt eingepreist, am Schalter ist davon nichts zu spüren.
→ Interhyp Zinsübersicht
Spread zwischen Anbietern: 0,5 bis 0,8 Prozentpunkte
Dr. Klein dokumentiert weiterhin, dass zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter im Vergleich für dasselbe Profil ein halber bis vierteler Prozentpunkt liegt. Auf ein 200.000 Euro Darlehen sind das über 10 Jahre rund 8.000 bis 12.000 Euro Differenz . Nur durch Vergleich, nicht durch Verhandeln.
→ Dr. Klein Zinsentwicklung
Tilgung: Markt-Median bei 2,5 %
Bei aktuellen Zinsen empfehlen die meisten Berater eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 % . Wer höher tilgt, ist nach 10 Jahren stärker raus aus dem Zinsrisiko, hat aber bis dahin weniger Cashflow. Eine Optimierungs-Frage, keine Bauchgefühl-Entscheidung.
Das Bank-Paradox: Warum jede weitere Immobilie deine Ausgangslage verbessert
Es gibt da einen verbreiteten Mythos: „Die Bank will mir möglichst wenig Geld geben.“ In der Praxis ist das Gegenteil der Fall, sobald du die ersten Kriterien erfüllst.
Banken finanzieren Immobilien lieber als fast alles andere. Das hat einen einfachen Grund: Sie haben eine Sicherheit, die man besichtigen, schätzen und im Notfall verwerten kann. Ein Aktienportfolio kann auf null fallen, eine Wohnung in einer mittleren Lage praktisch nie.
Was Banken sehen wollen, bevor sie aufmachen
Saubere Vermietung. Mietvertrag, nachvollziehbare Mieteingänge, idealerweise keine Leerstände in der Historie.
Standort mit Datenbasis. Eine PLZ, in der vergleichbare Objekte regelmäßig verkauft werden, ist für die Bank schneller einschätzbar als ein abgelegener Stadtteil.
Energetische Substanz. GEG-Konformität oder ein klarer Sanierungsplan reduzieren das Restrisiko deutlich. Energieklasse F ohne Plan ist ein roter Punkt.
Eigenkapital für Nebenkosten. Dazu gleich mehr.
Der eigentliche Kicker: Mit jeder weiteren vermieteten Immobilie verbesserst du dein Profil bei der Bank, weil du eine stabile Mieteinnahme-Historie und eine wachsende Sicherheitenmasse mitbringst. Die zweite Finanzierung ist fast immer einfacher als die erste, wenn die erste sauber läuft.
Aber bis du den ersten Deal durch hast, gibt es zwei Stolpersteine, die jede saubere Kalkulation kippen können. Paul ist beiden gerade live begegnet und hat das Ganze in zwei LinkedIn-Posts offengelegt.
Lektion 1 (Pauls erstes Projekt): Wann der Handwerker entscheidet, nicht der Kaufpreis
Bevor Paul überhaupt bei der Bank saß, hatte er bereits einen Realitätscheck. Anfang des Jahres besichtigte er ein Objekt, das auf dem Papier passte. Bank vorbereitet, Eigenkapital lag bereit. Klassisches Setup.
Was dann passierte, hat er auf LinkedIn so beschrieben:
„Nach der Besichtigung habe ich mich hingesetzt und Maler, Sanitär und Elektriker in der Region angerufen. Ich hatte noch keine eigenen Kontakte, nur Empfehlungen von Bekannten. Alle hatten frühestens in fünf Monaten Zeit, überhaupt anzufangen.“
Und genau hier kippt die Kalkulation:
„Fünf Monate, in denen sich an der Wohnung gar nichts tut. Bei diesem Objekt laufen aber rund 1.700 Euro pro Monat weiter. Zinsen, Tilgung, Nebenkosten. Macht 8.500 Euro Haltekosten, die in meiner Kalkulation nicht standen. Bevor überhaupt eine Wand gestrichen wäre.“
Das sind 8.500 Euro, die nirgendwo im Businessplan auftauchen, weil sie zwischen „Kauf abgeschlossen“ und „Renovierung beginnt“ liegen. Bei einer Fix-and-Flip-Marge von typischerweise 30.000 bis 60.000 Euro vor Steuern frisst dieser Puffer einen relevanten Teil deiner Rendite, bevor du den ersten Pinselstrich gemacht hast.
Pauls Lehre daraus, wieder in seinen Worten:
„Sobald ich ein Objekt sehe, das ernsthaft für mich infrage kommt, baue ich vor dem Besichtigungstermin schon den Kontakt zu Handwerkern auf. So können sie nach dem Termin schnell reagieren. Hier hat nicht der Kaufpreis entschieden. Sondern wann der Handwerker kann.“
Was das mit der Bank zu tun hat: Wenn du in den Finanzierungstermin gehst und der Banker fragt nach deinem Zeitplan, ist die richtige Antwort nicht „so schnell wie möglich“. Sondern eine realistische Laufzeit mit eingepreisten Handwerker-Slots . Wer zu kurz plant, beantragt entweder die falsche Bindungsdauer (Stichwort: kostenintensive Vorfälligkeit) oder unterschätzt den Liquiditätsbedarf in der Vorlauf-Phase. Beides fällt der Bank später auf, und bei der zweiten Finanzierung doppelt.
→ Paul auf LinkedIn: Warum mein erstes Projekt gescheitert ist
Lektion 2 (Pauls Bank-Termin): Was die Bank wirklich liefert
Zwei Wochen nach der Handwerker-Erkenntnis saß Paul dann tatsächlich bei der Sparkasse. Dasselbe Objekt: 83 m² Altbau in Hannover-Südstadt, Baujahr 1900, renovierungsbedürftig. Im Businessplan stand: 111 % Finanzierung, Eigenkapital bleibt als Liquiditätsreserve liegen.
Hier sein Erlebnisbericht im Original:
„Die Bank hat fast exakt das geliefert. Mit einer Ausnahme, die mir vorher nicht klar war. […] Was die Bank finanziert hat: Kaufpreis plus Renovierungskosten. Zusammen 296.000 Euro. Rund 110 Prozent des Kaufpreises. Genau das, was ich im Businessplan beantragt hatte. Was die Bank nicht finanziert hat: Die Erwerbsnebenkosten. 28.327,60 Euro müssen aus meinem Eigenkapital kommen.“
Und genau das ist die Pointe:
„Aus ‚111 Prozent reicht für alles‘ wurde ‚111 Prozent reicht für alles außer den Erwerbsnebenkosten‘. Die Liquiditätsreserve, die unangetastet liegen bleiben sollte, wird so um 28.327,60 Euro kleiner.“
Was die Branche „110 %-Finanzierung“ nennt, bezieht sich fast immer auf den Kaufpreis, nicht auf die Gesamtinvestition. Für eine echte Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten reden wir über 121 % oder mehr, und die ist bei Bestandsobjekten selten, ohne Top-Bonität fast nie. Wer das nicht im Businessplan einplant, steht beim Notar plötzlich mit einer Lücke da.
Die Eckdaten zum Mitrechnen
Kaufpreis
268.000 €
Renovierung
28.000 €
Erwerbsnebenkosten
28.327,60 €
Gesamtinvestition
324.327,60 €
Bank-Finanzierung
296.000 € (110 % vom KP)
EK-Bedarf (Nebenkosten)
28.327,60 €
Die zweite Lektion aus dem gleichen Termin: Die Bank legte zwei Zinsoptionen vor, beide für dasselbe Objekt:
„Option 1: Variabler Zins 5,99 Prozent plus 2 Prozent Tilgung. Monatliche Rate 1.970,86 Euro. Option 2: Festzins über 16 Monate, 4,17 Prozent plus 2 Prozent Tilgung. Monatliche Rate 1.521,94 Euro. 449 Euro Differenz pro Monat. Mal 16 Monate Laufzeit. 7.184 Euro. Für dieselbe Wohnung. Auf dem Papier sieht Option 2 wie der klare Sieger aus. In der Praxis ist es Option 1.“
Wieso Option 1 in der Praxis gewinnt:
„Der variable Zins funktioniert so: Höhere monatliche Rate, dafür jederzeit kündbar und sofort rückführbar. Sobald der Käufer den Kaufpreis überwiesen hat und das Darlehen abgelöst ist, hören die Zinsen auf zu laufen. Auf den Zahlungseingang folgt der Zinsstopp. Genau das ist die Idee eines Fix&Flip. Renovieren, schnell verkaufen, Bank ablösen. Wer auf 16 Monate festschreibt, zahlt Zinsen für Monate, in denen das Objekt längst verkauft ist.“
Das ist der Punkt, an dem die meisten Erstinvestoren in die Festzins-Falle laufen. Der niedrigere Nominalzins sieht im Vergleichsblatt sauberer aus. Aber bei Fix-and-Flip rechnet sich das nur, wenn du das Objekt wirklich die volle Bindungsfrist hältst. Sobald du früher verkaufst, kommt die Vorfälligkeitsentschädigung oder die Bank lässt die Zinsen weiterlaufen. Beides killt die Marge.
Pauls Closing-Reframe:
„Die Bank hat exakt geliefert, was im Businessplan stand. Nur eben nicht das, was ich selber darunter verstanden habe.“
Anonymisierte Sparkasse-Berechnung (Original: Pauls LinkedIn-Post): Erwerbskosten, Erwerbsnebenkosten und die beiden Zinsoptionen variabel vs. fest.
→ Paul auf LinkedIn: Was ich vorhatte und was die Bank daraus gemacht hat
Konkret: Drei Stellschrauben für dein Bank-Profil
Die zwei Lektionen oben sind keine Anekdoten, sondern Stellschrauben für die nächste Finanzierung. Hier die drei wichtigsten:
1. Handwerker-Slots vor dem Banktermin sichern. Wenn du in die Finanzierung gehst, weißt du idealerweise, wann der Maler kommt. Das macht deine Laufzeit-Annahme realistisch und verhindert, dass du Haltekosten im Businessplan unterschätzt.
2. Energetik nicht ignorieren. Auch ohne Sanierung sofort: Energieausweis besorgen, GEG-Pflichten dokumentieren, falls Heizung tauschpflichtig wird, einen groben Kostenrahmen mitbringen. Das beruhigt die Bank und schließt Diskussionen ab, bevor sie aufkommen.
3. Nebenkosten als EK einplanen, immer. Auch bei 110 %-Finanzierungs-Versprechen: Plane mindestens 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Erwerbsnebenkosten ein. Sonst wird die „Vollfinanzierung“ zur Luftnummer und du stehst beim Notar mit einer Lücke da.
Und für die Sensitivitäten dazwischen (Zinsänderung +/- 0,5 %, EK-Variation, verschiedene Tilgungsstufen): Das ist genau, wofür wir den ImmoAlpha Rückrechner gebaut haben. Exposé hochladen, in Sekunden sehen, wo dein Cashflow kippt.
Die Bank ist nicht dein Gegner, sondern dein Partner mit eigenen Regeln. Wer die Regeln vor dem ersten Termin kennt und seine Kalkulation mit Handwerker-Realität und Nebenkosten-Puffer baut, geht raus mit der Finanzierung, die zur eigenen Geschäftslogik passt, nicht mit der, die auf dem Papier am schönsten aussieht.
Nächste Woche wird es wieder hands-on: Wir gehen mit dir auf einen Vor-Ort Termin. Was die KI aus dem Exposé herausliest, was sie nicht sieht, und woran du als Mensch sofort erkennst, ob die Wohnung gerechnet werden muss oder nicht.
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Wenn dir der Bank-Termin als nächstes bevorsteht: Bring drei Sachen in den Businessplan rein, bevor du sie zur Diskussion machen musst: Handwerker-Slots mit konkreten Terminen, GEG-Status mit Kostenrahmen, Nebenkosten-Puffer als separates EK. Und folge Paul auf LinkedIn , wenn dich diese Art Storytelling aus der Praxis interessiert. Er postet die nächsten Schritte dieses Projekts dort weiter.
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
Verantwortlich für den Inhalt: Julian Elsässer, Elvision Analytics.
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