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Umbau schlägt Neubau - ImmoAlpha Newsletter KW #28
6. Juli 2026
Hey [Vorname],
letzte Woche haben wir den Buy & Hold Modus live gezeigt: Gleiches Objekt, komplett andere Bewertungslogik als Fix & Flip.
Diese Woche kommt ein Datenpunkt dazu, der das Bild abrundet. Der deutsche Neubaumarkt gibt nach, Bestandsobjekte geben die Richtung vor. Und dazu: ein Mietvertrag-Tool, das viele Investoren entweder falsch einsetzen oder komplett ignorieren.
Julian,
Mitgründer von ImmoAlpha
✦ Markt-Puls: Spannende Datenpunkte für 2026
44 % aller Baugenehmigungen gehen in Bestandsumwandlungen.
Der Greyfield Index 2026 hat bundesweite Baugenehmigungen ausgewertet: Fast die Hälfte entfällt mittlerweile auf den Umbau von Bestandsgebäuden, nicht auf Neubau. 2020 lag dieser Wert noch deutlich darunter.
Was das konkret bedeutet:
1. Neubau verliert seinen Preisvorsprung.
Wer heute ein Bestandsobjekt kauft, konkurriert mit Entwicklern, die ebenfalls im Bestand suchen. Das treibt Nachfrage und Preise für sanierungsfähige Objekte, besonders in B-Lagen.
2. Der Markt preist Sanierungspotenzial ein.
Energieklasse F oder G ist kein automatisches Schnäppchen mehr. Gut geplante Sanierungen sind gesucht, schlecht kalkulierte Renovierungskosten bleiben das Risiko.
3. Für Bestandshalter: Das Objekt von heute wird wertvoller.
Weniger Neubau bedeutet weniger frisches Angebot auf dem Mietmarkt. Mietpreisdruck nach oben ist strukturell, nicht zufällig.
→ Greyfield Index 2026 (Essener Greyfield Group)
✦ Indexmiete: Wann sie sich rechnet
Wenn der Mietmarkt strukturell anzieht, ist die Frage nicht mehr ob man anpasst, sondern wie.
Die Indexmiete nach §557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI). Klingt simpel, hat aber drei Hebel die viele Bestandshalter unterschätzen:
Wo sie funktioniert
In Lagen ohne aktuellen Mietspiegel. Und dort, wo die Marktmiete schon über dem Mietspiegelwert liegt: Die Mietpreisbremse greift nur bei der Startmiete, danach läuft die VPI-Anpassung prozentual weiter.
Wo sie blockiert
Sobald Indexmiete vereinbart ist, ist die Modernisierungsumlage gesperrt (bis auf enge Ausnahmen). Bei geplanten Sanierungen ist sie der falsche Hebel.
Der politische Haken
Gesetzentwurf Hubig kürzt die Indexsteigerung in angespannten Märkten: Übersteigt der VPI 3 % pro Jahr, bleibt die Hälfte des Überhangs unberücksichtigt. Die typischen 1,5 bis 2 % pro Jahr bleiben unberührt.
Das Formerfordernis: Noch ist Indexmiete schriftpflichtig. Papier, Tinte, beide Parteien auf derselben Urkunde. Wer die Form missachtet, verliert die Indexmiete und fällt zurück auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
→ §557b BGB Volltext
Fazit: Indexmiete ist ein starkes Werkzeug für Bestandshalter in Lagen ohne Mietspiegel und ohne großen Sanierungsplan. In allen anderen Situationen erst genau prüfen.
Der Markt dreht sich strukturell zugunsten von Bestandsobjekten. Das schafft Chancen, aber auch neue Kalkulationsfehler.
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Der Buy & Hold Modus in ImmoAlpha ist aktuell kostenlos nutzbar. Wenn du dein nächstes Objekt auf Cashflow, Ertragswert und Rendite durchrechnen willst, probier es hier aus .
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
Verantwortlich für den Inhalt: Julian Elsässer, ImmoAlpha UG.
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