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Das Besichtigungsprotokoll der Profis, kostenlos für dich - ImmoAlpha Newsletter KW #29
12. Juli 2026
Hey,
in den letzten Wochen haben wir Heizungsfallen seziert, Indexmieten durchgerechnet und Förderungen gecheckt. Alles wichtig. Aber es gibt einen Schritt, den 90 % der Investoren zu oberflächlich machen, und der entscheidet oft über Gewinn oder Verlust.
Der Vor-Ort-Termin.
Heute bekommst du dafür unser komplettes Besichtigungsprotokoll als kostenloses PDF : dieselbe Checkliste, mit der Profis in 45 Minuten jede Wohnung durchleuchten. Du stellst kurz ein, wie viele Räume deine Wohnung hat, druckst es aus und nimmst es zur nächsten Besichtigung mit.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Befreundeter Investor. Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Was der Vor-Ort-Termin wirklich entscheidet
Ein Exposé zeigt dir, was der Makler zeigen will. Der Vor-Ort-Termin zeigt dir, was er verschweigt. Der Unterschied zwischen beiden zeigt sich erst, wenn du ihn strukturiert erfasst statt aus dem Gedächtnis zu raten.
12 Substanz- und 4 Umgebungs-Kategorien, statt Bauchgefühl
Statt „sieht okay aus“ bewertest du jedes Bauteil auf einer klaren Skala: neuwertig, ok, sanierungsbedürftig, katastrophal. Vom Bad über die Heizung bis zur Feuchtigkeit an der Wand, dazu die Umgebung: Nachbarschaft, Lärm, Lichteinfall, Aussicht. Am Ende hast du schwarz auf weiß, was du wirklich gesehen hast, nicht nur, woran du dich hinterher noch erinnerst.
Aktuell relevant: das neue Gebäudemodernisierungsgesetz
Der Bundestag hat am 10. Juli beschlossen: Öl- und Gasheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden. Dafür müssen sie ab 2029 schrittweise mit klimaneutralen Brennstoffen betrieben werden („Bio-Treppe“: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Für deine Besichtigung heißt das: Baujahr und Zustand der Heizung gehören ins Protokoll, nicht nur „läuft noch“ — genau dafür hat die Heizung im Protokoll ihren eigenen Prüfblock. Mehr dazu in unserem Newsletter zum Heizungsgesetz: Die billigste Heizung wird die teuerste . Quelle: Tagesschau .
Dein Besichtigungsprotokoll: ausdrucken, mitnehmen, nichts mehr vergessen
Genau dafür haben wir unser internes Besichtigungsprotokoll als druckfertige PDF-Vorlage aufbereitet. Das steckt drin:
🚪 Zimmer-Rundgang: Böden, Wände, Fenster und Türen pro Raum bewerten, mit eigener Seite für jedes Zimmer deiner Wohnung.
🏗 Gemeinschaftseigentum-Check: Dach, Fassade, Keller, Heizung, Treppenhaus. Hier versteckt sich das Sonderumlagen-Risiko, das dir kein Exposé verrät.
🔍 „Vorab nicht erkannt“-Felder: Für alles, was das Exposé verschweigt und nur vor Ort zu klären ist: Schimmel, Raucherwohnung, Zustand von Rohren und Elektrik.
🤝 Die richtigen Makler-Fragen: WEG-Rücklagen, Sonderumlagen, Verkaufsgrund, Hausgeld. Die Fragen, an denen sich entscheidet, ob du verhandeln kannst.
Gut zu wissen: Das PDF hier unten ist die neutrale Blanko-Vorlage, ohne konkretes Objekt dahinter. Wenn du ein Exposé bei uns analysierst, bekommst du dein Protokoll persönlich zugeschnitten: Alles, was wir aus dem Exposé schon wissen (Baujahr, Fläche, Zimmerzahl …), ist dann bereits eingetragen. Hervorgehoben wird nur, was wirklich noch vor Ort zu prüfen ist. Diese personalisierte Version gibt es aktuell noch nicht direkt hier zum Selbst-Generieren, sondern pro Wohnung bei Bedarf über ImmoAlpha.
📋 Kostenlos als PDF, passgenau für deine Wohnung
Stell im Konfigurator kurz ein, wie viele Räume die Wohnung hat (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bäder …), und du bekommst dein Protokoll mit genau diesen Zimmer-Seiten generiert. Kein Abo, keine Kreditkarte.
→ Protokoll jetzt herunterladen
Was Ignoranz kostet: Mit vs. ohne Protokoll
Investor A besichtigt die 70 m² Wohnung, macht ein paar Fotos, denkt „sieht okay aus“, und kalkuliert mit den Exposé-Angaben: 250 €/m² Renovierung, Aufwertungsfaktor 1,15.
Investor B geht mit dem Protokoll durch. In 20 Minuten bewertet er alle 12 Substanz-Kategorien und die Umgebung, Raum für Raum. Sein Protokoll zeigt: Bad katastrophal, Feuchtigkeit sichtbar, Nachbarschaft durchschnittlich, Lärm an der Hauptstraße.
Investor A
Investor B
Renovierungskosten
17.500 €
29.050 €
Erw. Verkaufspreis
302.582 €
284.143 €
Reale Rendite
~8 % (geplant: 20 %)
20 % (validiert)
Diese Zahlen entstehen erst, wenn die Protokoll-Angaben mit dem Exposé abgeglichen werden, nicht automatisch beim Ausfüllen selbst.
Investor B hat nicht besser verhandelt. Er hat besser hingeschaut.
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Das Protokoll ist wirklich komplett kostenlos: Räume einstellen, PDF herunterladen , ausdrucken, fertig. Wenn es dir bei der nächsten Besichtigung hilft, antworte gern auf diese Mail und erzähl uns davon.
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Besichtigungsprotokoll: Die Profi-Checkliste für deinen nächsten Vor-Ort-Termin, passgenau generiert. → Kostenlos herunterladen
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
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