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Was die Wohnung wirklich wert ist - ImmoAlpha Newsletter KW #30
279.000 Euro Angebot, 210.000 Euro Ertragswert. Wie diese Lücke entsteht.
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19. Juli 2026
Hey,
letzte Woche ging es darum, was du bei der Besichtigung siehst. Heute geht es um die Frage danach: Du sitzt wieder am Schreibtisch, hast das Protokoll vor dir, und der Makler will bis Freitag eine Antwort.
Was ist die Wohnung eigentlich wert?
Nicht was sie kostet. Was sie wert ist. Bei einer vermieteten Wohnung beantwortet das ein Verfahren, das jeder Gutachter benutzt und kaum ein Privatkäufer kennt. Wir rechnen es heute an einem Beispiel komplett durch. Danach: zwei Gesetzesänderungen, von denen eine schon am Dienstag greift.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Befreundeter Investor. Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Das Ertragswertverfahren: was eine vermietete Wohnung wert ist
Es gibt drei anerkannte Wege, eine Immobilie zu bewerten, alle drei stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das Vergleichswertverfahren schaut, was ähnliche Wohnungen in der Umgebung erzielt haben. Das Sachwertverfahren fragt, was Neubau und Grundstück heute kosten würden. Beide beantworten die Frage eines Selbstnutzers.
Das Ertragswertverfahren stellt eine andere Frage: Was sind die Mieten wert, die diese Wohnung in ihrer restlichen Lebenszeit abwirft? Das ist die Frage eines Kapitalanlegers, und deshalb ist es das Verfahren, mit dem auch Banken vermietete Objekte bewerten.
Ein Beispiel, komplett durchgerechnet
Nehmen wir eine erfundene, aber realistische Eigentumswohnung. Baujahr 1994, 68 Quadratmeter, vermietet, mittelgroße Stadt:
Angebotspreis
279.000 € (4.103 €/m²)
Kaltmiete
780 €/Monat (11,47 €/m²)
Bodenwertanteil
42.000 €
Bewirtschaftungskosten
22 % der Jahresmiete
Liegenschaftszins
3,5 %
Restnutzungsdauer
48 Jahre
Die Rechnung läuft in zwei Ebenen. Zuerst pro Jahr: Die Jahresmiete beträgt 9.360 € . Davon gehen 22 % Bewirtschaftung ab, also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, das sind 2.059 €. Übrig bleibt der Reinertrag von 7.301 € pro Jahr .
Dann auf Kapitalebene: Diese 7.301 € fließen noch 48 Jahre lang. Heute sind sie aber nicht 48 mal so viel wert, denn Geld in ferner Zukunft ist weniger wert als Geld heute. Der Vervielfältiger rechnet das um. Bei 3,5 % Liegenschaftszins und 48 Jahren beträgt er 23,1 . Er ist kein Renditeversprechen, sondern sagt nur: 48 Jahre Reinertrag sind heute das 23,1 fache eines Jahres wert.
Wie sich der Objektwert ergibt
Ertragswertverfahren: Reinertrag 7.301 € pro Jahr, über 48 Jahre bei 3,5 % kapitalisiert.
Barwert der Mieten (7.301 € × 23,1)
168.585 €
+ Bodenwert
42.000 €
= Ertragswert
210.585 €
Angebotspreis des Maklers
279.000 €
Vereinfachte Darstellung des Verfahrens nach ImmoWertV: Die Bodenwertverzinsung wird hier nicht vom Reinertrag abgezogen. Ein Gutachten rechnet an dieser Stelle strenger.
Der Angebotspreis liegt also 68.415 € oder rund 25 % über dem Ertragswert . In der Sprache des Verfahrens heißt das schlicht: Die Miete trägt diesen Preis nicht. Auf dem Exposé stand derweil nur der Faktor 29,8, und der klingt in vielen Lagen völlig normal.
Das heißt nicht automatisch, dass der Preis falsch ist. Ein Vergleichswert kann in einer gefragten Lage deutlich darüber liegen, und wer auf Wertsteigerung setzt, kalkuliert ohnehin anders. Es heißt nur: Du weißt jetzt, welchen Teil des Preises die Miete deckt und welchen du aus einer anderen Erwartung heraus bezahlst. Genau diese Trennung macht den Unterschied zwischen einer Entscheidung und einem Bauchgefühl.
🛠 Produkt Update
Wir finalisieren gerade das neue Modul für Buy & Hold Investoren . Es steckt in den finalen Zügen: Du gibst Miete, Bodenwert und Baujahr ein und siehst sofort, wie weit Ertragswert und Angebotspreis auseinanderliegen.
Was oben zwei Absätze Rechnung waren, ist dann ein Blick: Du siehst auf einen Schlag, welchen Teil des Preises die Miete trägt und welchen nicht. Kein Tabellenblatt, keine Vervielfältiger-Tabelle, und du kannst mehrere Objekte nebeneinander durchspielen, solange der Makler noch auf eine Antwort wartet. Mehr dazu in den kommenden Newslettern.
Zwei Änderungen, die gerade laufen
Eine greift übermorgen, die andere liegt im Bundestag.
1. Die Sanierungsförderung sinkt am Dienstag
Kurz erklärt: Die BEG ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Sie ist der Topf, aus dem Zuschüsse für Heizungstausch und energetische Sanierung kommen, beantragt über BAFA und KfW. Wer saniert, holt sich hier einen Teil der Kosten zurück.
Was sich ändert: Ab dem 21. Juli gelten neue Konditionen. Der Grundfördersatz für den Heizungstausch bleibt bei 30 % der förderfähigen Kosten, der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt aber von 30.000 auf 28.000 € (15.000 € für die zweite bis sechste, 8.000 € für jede weitere). Den iSFP-Bonus von 5 % gibt es künftig erst ab 30.000 € Investitionsvolumen. Neu ist ein Familienzuschlag beim Einkommensbonus. Ab dem 1. Februar 2027 wird der Höchstbetrag dann halbjährlich um jeweils 750 € weiter gekürzt.
Wichtig: Bereits bewilligte Anträge sind nicht betroffen. Quellen: BAFA und Bundeswirtschaftsministerium .
2. Möbliert und befristet vermieten wird enger
Das Bundeskabinett hat am 29. April den Entwurf zum Mietrecht II beschlossen, aktuell wird er im Bundestag beraten. Er ist also noch kein geltendes Recht, trifft aber genau die Modelle, mit denen viele Kapitalanleger ihre Rendite rechnen:
Möblierungszuschlag: muss in angespannten Märkten künftig gesondert ausgewiesen werden. Wer das unterlässt, dessen Wohnung gilt für die zulässige Miete als unmöbliert. Bei Vollmöblierung ist eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete vorgesehen.
Kurzzeitmietverträge: maximal sechs Monate, unter Bedingungen auf acht verlängerbar. Ein besonderer Anlass beim Mieter bleibt Voraussetzung.
Indexmieten: In angespannten Märkten sollen Steigerungen des Verbraucherpreisindex oberhalb von 3,0 % pro Jahr nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen.
Wenn dein Modell auf möblierter, kurzzeitiger oder indexierter Vermietung fußt, lohnt es sich, es einmal mit diesen Werten gegenzurechnen, solange das Verfahren läuft. → Bundesjustizministerium
Nächsten Sonntag drehen wir die Perspektive um und schauen uns an, warum Banken Immobilien-Investoren lieber finanzieren als viele denken, und was sich mit jedem weiteren Objekt an deiner Ausgangslage ändert.
Bis dann,
Paul & Julian
P.S. Falls du gerade ein Exposé auf dem Tisch hast: Das Ertragswertverfahren brauchst du nicht auswendig, aber die zwei Zahlen dahinter schon. Jahresmiete minus Bewirtschaftung, mal Vervielfältiger. Wenn du wissen willst, wie weit dein Objekt vom Ertragswert entfernt liegt, analysier es bei ImmoAlpha . Kostenlos, kein Abo.
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