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Von der Anzeige zur Kaufentscheidung: die drei Phasen - ImmoAlpha Newsletter KW #31

26. Juli 2026

Hey,

ImmoAlpha ist ab sofort offen. Statt einer Feature-Liste zeigen wir dir den Ablauf dahinter: Analyse, Besichtigung, Kalkulation.

Falls dir jemand diese Mail weitergeleitet hat, in einem Satz: ImmoAlpha prüft eine Wohnung, bevor du sie kaufst. Aus dem Exposé wird eine Einordnung, aus deinem Besichtigungstermin werden korrigierte Zahlen, am Ende steht eine Kalkulation, mit der du zur Bank gehen kannst.

Und wenn du selbst jemanden kennst, der gerade Objekte anschaut: Diese Mail ist zum Weiterleiten gedacht.

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Befreundeter Investor. Recherchiert, damit du nicht raten musst.

Einmal komplett, ohne Schnitt

Vom Exposé-PDF bis zur fertigen Kalkulation, in gut zwei Minuten:

▶ Ablauf ansehen , läuft direkt auf der Startseite, ohne Anmeldung.

Warum drei Phasen und nicht ein Rechner

Die meisten Tools sind Taschenrechner mit Oberfläche: Du tippst Zahlen ein, sie rechnen sie zusammen. Das Problem ist nur, woher die Zahlen kommen, die du eintippst. Sie stehen im Exposé, und das Exposé ist eine Verkaufsanzeige, kein Zustandsbericht.

Deshalb ist ImmoAlpha entlang des Ablaufs gebaut, den du sowieso hast. Jede Phase korrigiert die Annahmen der Phase davor.

Phase 1 · Analyse

Lohnt sich der Termin überhaupt?

Exposé-PDF hoch, oder die Eckdaten von Hand eingetippt, wenn du nur die Anzeige vor dir hast. Zurück kommt keine Note, sondern eine Einordnung mit Begründung:

Damit du es vorher weißt: Wir sind auf Eigentumswohnungen spezialisiert, dort steckt unsere ganze Bewertungslogik. Ein Haus läuft zwar durch, aber die Einordnung ist dann nur begrenzt belastbar, und wir sagen dir das im Ergebnis auch. Häuser und Mehrfamilienhäuser kommen später dazu.

▸ Preis: Wie steht der Kaufpreis zum Niveau der Postleitzahl, und was heißt das für deinen Verhandlungsspielraum?

▸ Substanz: Was sagen Baujahr, Zustand und Energiekennwert über das, was in den nächsten Jahren auf dich zukommt?

▸ Miete: Ist der angesetzte Mietertrag realistisch, oder rechnet die Anzeige sich mit einer Wunschmiete schön?

▸ Widersprüche: Wo passen die Angaben in der Anzeige nicht zueinander, Wohnfläche gegen Grundriss, Sanierung gegen Energiewert?

Wenn du an dieser Stelle denkst, dass so etwas eine Maschine auch einfach behaupten kann: völlig berechtigt. Deshalb steht bei jedem dieser Punkte die Begründung daneben, und deshalb kannst du jede Einordnung überschreiben und siehst sofort, was das mit dem Ergebnis macht. Wie die Arbeit zwischen Maschine und Mensch bei uns verteilt ist, steht weiter unten in dieser Mail.

Für dich als Buy-and-Hold-Investor: Du siehst in Minuten, ob die Mietrendite bei realistischer Miete überhaupt in deinen Bereich fällt. Der Rest der Liste fällt weg, bevor du dafür ein Wochenende und eine Tankfüllung ausgibst.

Phase 2 · Besichtigung

Was stimmt von dem, was da steht?

Das ist das Protokoll aus der letzten Ausgabe, diesmal auf dein Objekt zugeschnitten. Konkret heißt das:

▸ Was aus dem Exposé schon bekannt ist, steht bereits drin. Du schreibst nichts doppelt ab.

▸ Die Räume kommen aus deiner Analyse, nicht aus einer Standardliste. Was die KI im Exposé nicht sicher erkannt hat, ist als offene Stelle markiert.

▸ Hervorgehoben ist nur, was sich vor Ort wirklich klären lässt. Du gehst mit einer Liste rein und nicht mit einem Gefühl.

▸ Ausdrucken, mit dem Stift ausfüllen, danach eintragen. Deine Eintragungen überschreiben die Annahmen aus Phase 1, und die Analyse rechnet sich neu.

Und falls einer deiner ersten Termine noch vor dir liegt: Genau dafür ist das Protokoll gebaut. Erfahrene Investoren tragen diese Fragen im Kopf herum, hier stehen sie ausgeschrieben, samt der Begründung, warum sie zählen. Das ist der Unterschied zwischen einem Termin, in dem man höflich nickt, und einem, aus dem man mit Antworten herauskommt.

Für dich als Buy-and-Hold-Investor: Genau hier sitzen die Posten, die eine Haltestrategie über 15 Jahre kippen: Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, dünne Rücklage, angekündigte Sonderumlage. Nichts davon steht im Exposé, alles davon steht später in deinem Cashflow.

Phase 3 · Kalkulation

Was bleibt am Monatsende übrig?

Cashflow, Rendite und Finanzierung, gerechnet mit dem, was du vor Ort validiert hast. Nimm den Fall, der auf jedem Portal als „Kapitalanlage“ steht: 250.000 Euro Kaufpreis, 900 Euro Kaltmiete, 20 % Eigenkapital, 3,5 % Zins. Das ergibt minus 229 Euro Cashflow im Monat bei 3,3 % Nettorendite. Kein Extremfall, sondern der Normalfall.

Wenn du hier gerade an deine eigene Tabelle denkst: Behalte sie. Wer eine Excel pflegt, rechnet ohnehin sauberer als die meisten. Der Unterschied liegt auch gar nicht in den Formeln, sondern in den Werten, die oben hineinlaufen. Deine Tabelle rechnet mit dem, was im Exposé steht, wir rechnen mit dem, was du vor Ort gesehen hast. Dazu kommen drei Details, an denen sich Vorlagen typischerweise schönrechnen:

▸ Hausgeld: Nur der nicht umlagefähige Teil belastet deinen Cashflow, den Rest zahlt der Mieter über die Nebenkosten. Wir starten mit 60 % umlagefähig, und du korrigierst das, sobald du den Wirtschaftsplan hast.

▸ Leerstand: Steht als Monate pro Jahr drin, nicht bei null. Eine Wohnung, die 15 Jahre lang lückenlos vermietet ist, gibt es in der Tabelle und sonst nirgends.

▸ AfA: Die Steuerersparnis weisen wir getrennt aus, statt sie in den Cashflow zu rechnen. Wer sie einrechnet, zählt sie doppelt.

Am Ende steht der Investment-Case, ein Dokument, das für jemanden geschrieben ist, der dein Objekt nicht kennt: Steckbrief, Annahmen, Ergebnis, Stärken und Risiken. Das druckst du aus oder speicherst es als PDF und legst es der Bank oder deinem Eigenkapitalpartner hin. Ausdrucken musst du dafür nichts: Die Übersicht bleibt in deinem Dashboard gespeichert und ist jederzeit wieder aufrufbar.

Für dich als Buy-and-Hold-Investor: Du gehst mit einer Zahl ins Bankgespräch und in die Preisverhandlung, hinter der eine dokumentierte Kette steht. Im Investment-Case steht hinter jedem Wert, woher er kommt: Exposé-Angabe, eigene Eingabe oder Annahme. Nichts hängt am Optimismus deiner Tabelle.

Der Punkt ist nicht, dass es schneller geht. Der Punkt ist, dass am Ende andere Zahlen dastehen als am Anfang.

Wofür wir stehen

Wir haben ImmoAlpha nicht am Reißbrett entworfen, sondern im letzten halben Jahr Schritt für Schritt entlang der Praxis gebaut: Objekte durchgerechnet, Termine gemacht, mit Investoren gesprochen, Dinge wieder rausgeworfen, die im Alltag niemand benutzt. Jede Entscheidung läuft bei uns über dieselbe Frage: Bringt das dem Investor vor dem Bildschirm etwas, oder sieht es nur gut aus?

Deshalb steht am Ende auch nie ein Urteil ohne Begründung. Wir wollen nicht, dass du uns glaubst. Wir wollen, dass du siehst, worauf eine Zahl beruht, und sie änderst, wenn du es besser weißt. Du kaufst die Wohnung, nicht wir.

Und ja, da ist KI drin. Aber nicht als Orakel.

Wir vertrauen KI selbst nicht blind, und wir erwarten das auch von dir nicht. Was wir gut finden, ist die Arbeitsteilung: Die Maschine macht die Fleißarbeit und die Vorsortierung, die Bewertung bleibt nachprüfbar, und entschieden wird von einem Menschen. So sieht das bei uns aus:

▸ Lesen und Vorsortieren macht die KI. Ein 40-seitiges Exposé auseinandernehmen, Räume und Kennwerte herausziehen, Widersprüche markieren: stumpfe Arbeit, die kein Mensch dreimal am Abend machen will.

▸ Gerechnet wird nicht von der KI. Cashflow, Rendite, Finanzierung und der Investment-Case laufen über feste Formeln, nicht über ein Sprachmodell. Dieselben Eingaben ergeben immer dasselbe Ergebnis.

▸ Jeder Wert trägt seine Herkunft. Im Investment-Case steht bei jeder Zahl, ob sie eine Exposé-Angabe, deine eigene Eingabe oder eine Annahme ist. Annahmen kannst du überschreiben, die Rechnung zieht mit.

▸ Der Mensch korrigiert die Maschine. Genau dafür gibt es das Besichtigungsprotokoll: Du warst vor Ort, du hast es gesehen, deine Eintragung sticht die Annahme aus dem Exposé.

Kein Schwarzer Kasten, der eine Note ausspuckt. Ein Kollege, der die Vorarbeit gemacht hat und dir zeigt, wie er darauf kommt.

Was das im Kalender ausmacht

Der ehrlichste Vergleich ist nicht „Software gegen Excel“, sondern dein Samstag. Der klassische Ablauf: acht Anzeigen im Portal, drei sehen brauchbar aus, du fährst hin, machst Fotos, kommst abends zurück, tippst alles in die Tabelle, und bei zweien siehst du danach, dass sie nie funktioniert hätten. Dazwischen liegen ein Wochenende, zwei Tankfüllungen und ein Abend am Laptop.

Mit ImmoAlpha passiert das Aussortieren am Donnerstagabend auf der Couch, in Minuten pro Objekt. Du fährst nur noch zu dem einen Termin, der es wert ist, und nimmst ein Protokoll mit, das dir sagt, wonach du dort schaust. Das Zurechtruckeln der Zahlen danach kostet dich keine Stunde mehr, weil die Eingaben schon dort landen, wo gerechnet wird.

Noch keinen Account? So läuft es ab

Damit nichts im Unklaren bleibt, hier der komplette Weg von dieser Mail bis zur ersten fertigen Analyse. Du brauchst genau zwei Dinge: eine E-Mail-Adresse und ein Exposé-PDF. Wenn du kein PDF hast, tippst du die Eckdaten in zwei Minuten selbst ein.

1. Zugang anlegen. Du klickst auf „Zugang aktivieren“, gibst Name, E-Mail und ein Passwort ein und wählst deine Strategie: Buy and Hold, Fix and Flip oder Eigennutzung. Dauer: etwa eine Minute, ohne Zahlungsdaten. Ein Abo wählst du später aktiv aus oder eben nicht.

2. E-Mail bestätigen. Du bekommst eine Mail mit einem Bestätigungslink. Ein Klick darauf, und die erste Analyse ist freigeschaltet. Das ist kein Formalismus, sondern der Grund, warum wir dir deine Start-Tokens ohne Zahlungsdaten geben können. Einen Aktionscode aus dem Newsletter löst du danach in den Einstellungen unter „Nutzung & Abrechnung“ ein.

3. Rundgang mitnehmen, wenn du magst. Beim ersten Login startet im Dashboard ein geführter Rundgang von etwa drei Minuten. Er legt mit dir ein Beispiel-Objekt an, damit du den Ablauf einmal gesehen hast, bevor du dein eigenes hochlädst. Du findest ihn jederzeit wieder unter „Tutorials“, und du kannst ihn auch einfach wegklicken.

4. Erstes Objekt hochladen. Exposé-PDF ins Feld ziehen, fertig. Die Analyse läuft, und du siehst Standort, Substanz und Preisniveau eingeordnet. Kosten: 75 Tokens. Das Exposé wird verarbeitet, um genau diese Analyse zu erstellen, und deine Objekte liegen danach in deinem Account. Was dazu im Einzelnen gilt, steht in der Datenschutzerklärung , und wenn dir dort etwas fehlt, schreib uns, dann beantworten wir es persönlich.

5. Protokoll mitnehmen. Vor dem Besichtigungstermin generierst du das Protokoll zu genau diesem Objekt, druckst es aus und füllst es vor Ort mit dem Stift aus. Kostet keine Tokens.

6. Zurück am Schreibtisch. Du trägst deine Beobachtungen ein, und die Analyse rechnet sich mit den echten Werten neu. Dieser Rescan kostet 25 Tokens.

7. Kalkulation, Export, Entscheidung. Cashflow, Rendite und Finanzierung stehen da, jede Annahme änderbar, jede Zahl mit Herkunft. Den Investment-Case und das Besichtigungsprotokoll nimmst du als Dokument mit raus, zum Ausdrucken oder als PDF speichern. Damit gehst du ins Bankgespräch oder legst das Objekt beiseite. Beides ist ein gutes Ergebnis.

8. Deine Objekte bleiben beisammen. Was du besitzt, kannst du dazulegen: Bestandsobjekte kommen per Liste oder von Hand rein, kostenlos und ohne Limit, mit eigenen Zahlen im Cashflow-Rechner, Notizen und Dokumenten am Objekt. Im Dashboard liegen sie neben den Objekten, die du gerade prüfst, sodass Bestand und Neues an einer Stelle stehen. Bewusst ohne Score: einem Objekt, das du seit Jahren hältst, eine Note aus einer Anzeige zu geben, wäre geraten. Dass daraus mit der Zeit die eine Anwendung für alles rund um deine Immobilien wird, ist genau der Plan, und wir bauen sie in der Reihenfolge, in der ihr sie braucht.

Unterm Strich: Ein komplettes Objekt, von der Anzeige bis zur validierten Kalkulation, kostet dich 100 Tokens. Was ein Objekt kostet, steht also fest, bevor du anfängst.

Zwei Sätze, die in fast jedem Gespräch fallen

Wir haben in den letzten Monaten mit vielen Leuten aus diesem Verteiler telefoniert, und zwei Sätze kamen so oft, dass sie hier hingehören.

Der erste lautet sinngemäß: Ich kaufe irgendwann, aber gerade habe ich gar nichts an der Hand. Verstehen wir, und trotzdem ist genau das der beste Moment. Nimm eine beliebige Anzeige, die dir diese Woche im Portal aufgefallen ist, und lass sie einmal durchlaufen. Das kostet dich 75 Tokens und einen Kaffee lang Zeit. Wenn dann das echte Objekt auftaucht, kennst du den Ablauf schon, statt ihn unter Zeitdruck zu lernen, und du weißt, wie sich unsere Einordnung anfühlt, bevor sie an einer sechsstelligen Entscheidung hängt. Wer schon Wohnungen besitzt, kann stattdessen den Bestand einlesen und ihn einmal sauber durchrechnen lassen.

Der zweite lautet: Ich bin da selbst nicht tief drin, ich kann gar nicht beurteilen, ob das gut ist. Das ist der ehrlichste Satz von allen, und er ist der Grund, warum wir nie nur ein Ergebnis zeigen, sondern immer den Weg dorthin. Du sollst unserer Zahl nicht vertrauen. Du sollst sehen, wie sie zustande kommt, und ihr widersprechen können, wenn du es besser weißt. Genau das ist der Unterschied zwischen einem Werkzeug und einem Orakel.

Und wenn beim ersten Durchlauf Fragen aufkommen, musst du sie nicht allein klären.

Der persönliche Austausch, direkt mit uns

Wir möchten direkt von dir erfahren, wie es für dich läuft: Dafür gibt es eine limitierte Zahl an Plätzen für den persönlichen Austausch. 15 Minuten direktes Feedback oder offene Fragen klären, mit einem der Gründer.

Für jedes dieser Gespräche legen wir dir ein Erweiterungspaket im Wert von 24,99 Euro in den Account, als Code. Das entspricht einem Monat im Pro-Plan, also der Stufe über dem Einstieg. Einlösbar, sobald du auf ein Abo umsteigst. Betrachte es als das, was es ist: unser Dankeschön dafür, dass du früh dabei bist.

→ Platz sichern

Lieber schreiben? Antworte einfach auf diese Mail. Sie landet bei uns im Postfach, nicht in einem Ticketsystem.

Bleibt der schönste Teil: Wir freuen uns riesig. Darauf, dass ImmoAlpha draußen ist, nach einem halben Jahr, in dem wir es entlang echter Objekte und echter Termine gebaut haben. Und noch mehr darauf, dass du das hier liest und die ersten Objekte durchlaufen lässt. Genau dafür haben wir das gemacht.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. Das Besichtigungsprotokoll aus der letzten Ausgabe gibt es weiterhin kostenlos und ohne Account: hier herunterladen .

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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach

Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.

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