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Derselbe Wasserschaden, drei Bewertungen - ImmoAlpha Newsletter KW #32
2. August 2026
Hey,
letzte Woche haben wir dir den Ablauf hinter ImmoAlpha gezeigt: Analyse, Besichtigung, Kalkulation. Eine Sache haben wir dabei bewusst ausgelassen und dir für später versprochen, nämlich was vor Ort tatsächlich passiert. Heute lösen wir das ein. Und weil ImmoAlpha ab sofort öffentlich ist, findest du unten auch das Video, in dem Dr. Markus Elsässer die App vorstellt.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Was dich in dieser Ausgabe erwartet
▸ Warum die Kaufpreise steigen, obwohl die Finanzierung teurer geworden ist
▸ Warum derselbe Wasserschaden für zwei Investoren zwei verschiedene Dinge bedeutet
▸ Der komplette Besichtigungs-Ablauf in Bildern, und warum er dich weniger Zeit kostet als vorher
Das Wichtigste: Markt-Insights
1. Finanzieren ist teurer geworden, und zwar messbar.
Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung ist im Neugeschäft von 3,73 auf 3,98 Prozent gestiegen, gerechnet von Dezember bis Juni. Das ist kein Bestzins aus der Werbung, sondern der Durchschnitt aller tatsächlich abgeschlossenen Verträge.
→ Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik
2. Die Preise steigen trotzdem.
Bestandswohnungen wurden im zweiten Quartal für 3,9 Prozent mehr angeboten als ein Jahr zuvor, im Schnitt 2.645 Euro pro Quadratmeter. Wichtig zur Einordnung: Das sind Angebotspreise aus Inseraten, keine beurkundeten Kaufpreise. Die amtliche Statistik, die auf Kaufverträgen beruht, liegt für das erste Quartal bei 1,4 Prozent.
→ ImmoScout24 WohnBarometer · Destatis
3. Der Grund liegt auf der Angebotsseite.
Im Mai wurden 24,7 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahresmonat. Fertiggestellt wurden 2025 aber 18 Prozent weniger als im Jahr davor, das zweite deutliche Minus in Folge. Zwischen Genehmigung und Schlüssel liegen inzwischen 27 Monate, 2020 waren es 20.
→ Destatis, Baugenehmigungen · Destatis, Fertigstellungen
Wer darauf wartet, dass steigende Zinsen die Preise drücken, wartet gegen ein Angebotsdefizit, das sich frühestens in zwei Jahren auflöst.
Derselbe Mangel, zwei Bedeutungen
Bei Immobilien gibt es kein One-size-fits-all. Das klingt nach Floskel, hat aber eine sehr konkrete Konsequenz für die Besichtigung.
Stell dir zwei Leute vor, die dieselbe Wohnung anschauen. Beide finden dieselbe abgewohnte Küche und dieselbe dünne Instandhaltungsrücklage. Für den einen ist das ein Ausschlusskriterium. Für den anderen ist es genau der Grund, warum das Objekt überhaupt interessant ist.
Deshalb erfasst ImmoAlpha vor Ort für alle dasselbe, wertet es aber unterschiedlich aus.
Was bei allen gleich ist: Du gehst Raum für Raum durch, bewertest Böden, Wände, Fenster und Türen, hältst Nachbarschaft, Lärm und Lichteinfall fest und prüfst das Gemeinschaftseigentum. Dieselben Fragen, dieselben Kategorien, egal welche Strategie du fährst. Deine Eintragungen ersetzen dabei Schritt für Schritt die Einschätzung aus der Voranalyse, und der Score zieht live nach.
Was sich unterscheidet, ist die Lesart. Ein Substanzmangel bekommt je nach Strategie ein anderes Etikett:
▸ Core , also gepflegter Bestand in guter Lage: „Kritisch“
▸ Core-Plus , solide mit kosmetischem Nachholbedarf: „Belastung“
▸ Value-Add , gezielt renovieren für höhere Miete: „Wert-Hebel“
▸ Opportunistisch , günstig kaufen und komplett sanieren: „Einkalkuliert“
Vier Etiketten, ein Befund. Dahinter stehen echte Unterschiede in der Rechnung: Ein Core-Investor kalkuliert mit 20 Prozent Eigenkapital und einem halben Monat Leerstand im Jahr, ein opportunistischer mit 30 Prozent und drei Monaten. Was für den einen die Kalkulation kippt, ist beim anderen von Anfang an eingepreist.
Und wenn du selbst einziehst , fällt die Vermietungsfrage komplett weg. Dann zählt nicht Vermietbarkeit, sondern Bezugsfertigkeit, und aus „Core“ wird schlicht: bezugsfertig einziehen. Die Fragen zu Mietern verschwinden aus deinem Protokoll, weil es sie für dich nicht gibt.
Am deutlichsten wird es beim Gemeinschaftseigentum. Die Instandhaltungsrücklage der WEG ist eine einzige Zahl, und sie ist für alle dieselbe. Was sie bedeutet, ist es nicht:
▸ Wenn du selbst einziehst, schlägt eine Unterdeckung auf deine monatlichen Wohnkosten durch.
▸ Wenn du vermietest, schlägt sie auf deinen Cashflow durch.
▸ Wenn du sanierst und weiterverkaufst, gehört sie nicht in dein Renovierungsbudget, verändert aber dein Sonderumlagen-Risiko.
Nebenbei zeigt dir die App pro Objekt, welche der vier Strategien am besten passt. Nicht als Vorschrift, sondern als Zahl neben jeder Strategie. Manchmal ist das der interessanteste Hinweis des ganzen Termins: dass die Wohnung, die du als sichere Vermietung angesehen hast, eigentlich ein Sanierungsprojekt ist.
So sieht das in der App aus
Am Beispiel eines Fix-und-Flip-Objekts in Hannover, 265.000 Euro, Score 49 nach der Voranalyse.
Zwei Wege, ein Ergebnis.
Entweder du druckst das Protokoll aus, füllst es mit dem Stift aus und lädst es danach wieder hoch, dann liest die KI die Werte aus. Oder du gehst digital durch die Besichtigung, direkt am Handy. Beide Wege enden am selben Punkt: vollständige Besichtigungsdaten, ein Bericht, und die Werte fließen in die Kalkulation.
Alles, was du mitbringst, darf roh sein.
Foto, Sprachmemo oder PDF in ein Feld. Bei einem Foto erkennt die KI den Raum und bewertet den Zustand. Eine Sprachnotiz wird transkribiert, und die Werte, die du erwähnt hast, werden dir vorgeschlagen. PDFs landen in der Dokumenten-Inbox, die selbst erkennt, ob sie ein Gutachten, einen Energieausweis oder ein WEG-Protokoll vor sich hat.
Die Dinge, an die vor Ort niemand denkt.
„Vor Ort checken, bevor du losläufst.“ Wasserhähne aufdrehen, Fenster auf Dichtungen prüfen, Sicherungskasten öffnen und schauen, ob ein FI-Schalter drin ist. Und der Punkt, den kaum jemand auf dem Schirm hat: Wasserleitungen auf Material prüfen, weil bei Baujahren vor etwa 1973 noch Blei verbaut sein kann. Beim Keller reicht ein Tipp auf trocken, feucht oder stehendes Wasser.
Umgebung in vier Zeilen.
Nachbarschaft, Lärm, Lichteinfall, Aussicht. Je vier Stufen, ein Tipp pro Zeile. Das ist der Teil, den ein Exposé grundsätzlich nicht liefert, weil er sich nur vor Ort beurteilen lässt.
Der Rundgang, Raum für Raum.
Pro Zimmer bewertest du Böden, Wände und Decken, Fenster sowie Türen. Vier Stufen je Bauteil, von neuwertig bis muss raus. Im Zweifel die schlechtere Stufe. Jede dieser Angaben steuert direkt die Renovierungskosten in deiner Kalkulation.
Technik im Klartext.
Hier entscheidet sich oft, ob aus einer Renovierung eine Sanierung wird. Leitungen zwei- oder dreiadrig, Sicherungskasten modern oder ohne FI, Heizungsart und Zustand. Und weil niemand weiß, wo das Baujahr einer Heizung steht, sagt die App es dazu: auf dem Typenschild am Kessel.
Die Fragen an den Makler.
Verkaufsgrund, wie lange das Objekt schon am Markt ist, letzte Modernisierungen. Dazu die vier Grundbuch-Fragen, die später teuer werden können: Sondernutzungsrechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz, eingetragener Nießbrauch. Jeweils mit „Unbekannt“ als völlig legitimer Antwort.
Und raus aus der Besichtigung.
Ein Klick erzeugt den Besichtigungsbericht als PDF und legt ihn beim Objekt ab. Der zweite schließt die Analyse ab und öffnet die Kalkulation, mit deinen validierten Werten statt mit den Annahmen aus dem Exposé.
„Das sieht nach viel aus“
Ist es auch. Und trotzdem kostet es dich weniger Zeit als vorher. Drei Gründe:
Du machst das nicht bei jedem Objekt. Genau dafür ist die Voranalyse da. Sie sortiert vorher aus, und bei allem unter 40 Punkten steht wörtlich „Finger weg, eine Besichtigung lohnt sich in der Regel nicht“. Die Stunden, die du sparst, sparst du an den Terminen, zu denen du gar nicht erst fährst.
Nichts davon ist Pflicht. Jedes Feld darf leer bleiben, jeder Reiter übersprungen werden. „Unbekannt“ ist eine gültige Antwort, keine Lücke. Die App zählt dir oben nur mit, was noch offen ist, und schreibt es in den Bericht, damit du beim nächsten Termin weißt, wo du nachhaken musst.
Du musst dir nichts merken. Das ist der eigentliche Punkt. Kein Mensch hat beim Termin im Kopf, dass vor 1973 Bleileitungen verbaut wurden oder wo das Typenschild sitzt. Die App fragt an der Stelle danach, an der du davorstehst. Du musst nicht wissen, worauf zu achten ist. Du musst nur hinschauen.
Das Protokoll selbst gibt es weiterhin kostenlos und ohne Konto. Du stellst ein, wie viele Zimmer die Wohnung hat, und bekommst die passende Druckvorlage. Mit Konto füllt ImmoAlpha Räume, Baujahr, Lage und die offenen Prüfpunkte schon aus dem Exposé vor, sodass du vor Ort nur noch bestätigst statt abzutippen.
→ Besichtigungsprotokoll herunterladen
ImmoAlpha ist öffentlich
Seit heute ist die App für alle offen. Dr. Markus Elsässer stellt sie in seinem neuen Video vor und zeigt, warum sich der Blick auf Eigentum in Deutschland lohnt: Nur 47 Prozent der Deutschen besitzen ihre eigene Immobilie, in Norwegen sind es 80.
▶ Video ansehen
Ein Exposé kannst du direkt hochladen, ohne Anmeldung. Danach startest du mit 150 Tokens, das reicht für zwei vollständige Analysen.
Nächsten Sonntag nehmen wir uns die dritte Phase vor und rechnen ein Objekt einmal komplett durch, von der validierten Miete bis zu der Zahl, mit der du ins Bankgespräch gehst.
Bis dann,
Paul & Julian
P.S. Wenn du diese Woche ein Exposé auf dem Tisch hast: Lad es hoch, bevor du zur Besichtigung fährst. Dann weißt du vorher, wonach du suchen musst.
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.
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