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Warum mehr Eigenkapital die Rendite senkt - ImmoAlpha Newsletter KW #34
17. August 2026
Hey,
wir hatten dir versprochen, ein Objekt einmal komplett durchzurechnen: von der Miete bis zu der Zahl, mit der du ins Bankgespräch gehst. Heute lösen wir das ein, und zwar nicht am erfundenen Beispiel.
Wir haben ein echtes Exposé genommen, eine 4-Zimmer-Wohnung bei Bonn, und sie durch die komplette Kalkulation geschickt. Du siehst unten jeden Schritt so, wie er in der App aussieht. Das Ergebnis ist unbequemer, als der Angebotspreis vermuten lässt.
Falls du das längst kannst: Deine Eigenkapitalquote kennst du, den Effekt auf den Cashflow auch. Dann spring zu den 15-Jahres-Kurven und zum Investment Case am Ende. Denn der Unterschied liegt nicht in der Formel, sondern im Tempo. Was du gleich siehst, steht am Ende von zwei Phasen: Die Voranalyse hat das Exposé schon zerlegt, die Besichtigung die Annahmen schon korrigiert. Du rechnest also nicht mit den Zahlen des Maklers, sondern mit geprüften. Und dann kostet dich ein zweites Szenario einen Regler statt einer halben Stunde Tabellenarbeit. Bei einem Objekt ist das nett. Bei zwanzig entscheidet es, welche du überhaupt anfässt.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Was dich in dieser Ausgabe erwartet
▸ Warum beurkundete Kaufpreise gerade etwas anderes erzählen als die Inserate
▸ Wie ein Regler dieselbe Wohnung von 85 Euro Zuschuss auf 148 Euro Überschuss dreht
▸ Was das nach 15 Jahren bedeutet, in Cashflow und in Vermögen
Das Wichtigste: Markt-Insights
1. Die Preise verlieren an Schwung, und diesmal nach echten Kaufverträgen.
Kurz zur Einordnung, weil die Quelle den Unterschied macht: Der vdp-Index kommt vom Verband deutscher Pfandbriefbanken und wertet tatsächlich beurkundete Kaufpreise von über 700 Kreditinstituten aus. Die Zahlen, die du sonst in den Schlagzeilen liest, stammen meist aus Inseraten. Das ist der Preis, den jemand haben will . Der vdp zeigt den Preis, den jemand bezahlt hat .
Im zweiten Quartal legte der Gesamtindex 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, gab zum Vorquartal aber leicht nach, um 0,1 Prozent. Wohnimmobilien halten sich mit 1,9 Prozent im Plus, während Büros (minus 1,2 Prozent) und Einzelhandel (minus 0,2 Prozent) erstmals seit anderthalb Jahren wieder in die andere Richtung laufen. In den sieben größten Städten liegt das Plus bei 2,1 Prozent, mit großer Spreizung: Hamburg 3,8 Prozent, Stuttgart nur 0,7.
Warum das für dich zählt: Wenn beurkundete Preise seitwärts laufen, Angebotspreise aber weiter steigen, wird die Lücke zwischen beiden zu deinem Verhandlungsspielraum. Genau darum geht es unten.
→ vdp, Immobilienpreisindex Q2 2026
2. Der BGH weitet die Neubauausnahme bei der Mietpreisbremse aus.
Wer längst unbewohnbaren Bestand mit erheblichem Aufwand wieder bewohnbar macht, kann sich auf die Neubauausnahme berufen. Die Mietpreisbremse gilt dann nicht. Relevant für alle, die Substanz kaufen und sanieren wollen, statt fertig zu übernehmen.
→ BGH, Urteil vom 01.07.2026, VIII ZR 50/23
3. Studentenbuden steuern auf ein Rekordjahr zu.
Allein im ersten Halbjahr wechselten private Studentenapartments für rund 200 Millionen Euro den Besitzer, fast so viel wie im gesamten Jahr 2025. Lange galt das Segment als Nische für Spezialisten, jetzt entdecken Investoren es als krisenfest, weil Wohnraum in Unistädten knapp bleibt und die Mieten steigen.
→ Analyse von JLL zum deutschen PBSA-Markt
Das Objekt
4 Zimmer, 96 Quadratmeter, Baujahr 1995, erstes Obergeschoss, Balkon und Tiefgaragenstellplatz, zentrale Lage in Hennef bei Bonn. Energieeffizienzklasse C. Angebotspreis 339.000 Euro , also 3.531 Euro pro Quadratmeter. Ein ganz normales Inserat.
Eine Sache vorweg, weil sie für alles Weitere zählt: Die Wohnung wird leer angeboten . Es gibt also keine Miete, die man ablesen könnte. Die 1.413 Euro, mit denen wir gleich rechnen, sind ein Marktvorschlag aus der Lage-Analyse, kein Vertrag. Die App schreibt genau das auch dazu, statt eine Zahl hinzustellen, als wäre sie gesichert.
Kaufpreis (Angebot)
339.000 €
Kaufnebenkosten NRW (12,57 %)
42.612 €
Gesamtinvestition
381.612 €
Mietansatz (Marktvorschlag)
1.413 €/Monat
Laufende Abflüsse (Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall)
255 €/Monat
Ein Regler, zwei Ergebnisse
Ab hier entscheidet nicht mehr das Objekt, sondern die Finanzierung. Im Cashflow-Rechner sind das ein paar Regler. Wir lassen alles stehen und bewegen genau einen: die Eigenkapitalquote.
Variante 1: 20 Prozent Eigenkapital. Das ist die Standardannahme, mit der die meisten ins erste Bankgespräch gehen. So sieht der Rechner damit aus:
Zwölf Regler, eine Seite. Unten rechnet die App die Kaufnebenkosten für Nordrhein-Westfalen gleich mit: 42.612 Euro, die du zusätzlich aus eigener Tasche brauchst.
Die Aussage: 85 Euro Unterdeckung im Monat. Die Wohnung trägt sich nicht selbst, du legst drauf. Die Eigenkapitalrendite steht bei 6,5 Prozent, merk dir die Zahl.
Die Aussage: Der Wasserfall zeigt Posten für Posten, wohin die Miete geht. Von 1.413 Euro bleiben nach Zins, Tilgung, Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfallwagnis eben jene minus 85 Euro.
Zwei Details darin sind wichtiger, als sie aussehen. Die Tilgung ist schraffiert , weil sie zwar dein Konto belastet, aber kein verlorenes Geld ist: Sie baut dein Eigenkapital auf. Und darüber steht „vor Steuer“ . Die Abschreibung senkt später deine Steuerlast, aber sie überweist dir nichts. Wer sie in den Cashflow einrechnet, macht sich das Objekt schöner, als es ist.
Variante 2: 35 Prozent Eigenkapital. Gleicher Kaufpreis, gleiche Miete, gleicher Zins. Ein Regler, sonst nichts.
Vergleich mit dem Bild oben: Genau ein Wert hat sich geändert, der Eigenkapital-Regler rechts in der Mitte.
Die Aussage: Aus minus 85 wird plus 148 Euro . Die Netto-Rendite bleibt exakt gleich, weil sich am Objekt nichts geändert hat. Aber die Eigenkapitalrendite fällt von 6,5 auf 5,2 Prozent.
Die Aussage: Nur die beiden linken Balken sind kleiner geworden, Zins und Tilgung. Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfallwagnis stehen unverändert da, die hängen am Objekt und nicht an deiner Bank.
Beide Varianten nebeneinander
20 % EK
35 % EK
Eigenkapital
67.800 €
118.650 €
Darlehen
271.200 €
220.350 €
Rate pro Monat
1.243 €
1.010 €
Cashflow
−85 €
+148 €
Eigenkapitalrendite
6,5 %
5,2 %
Die beiden letzten Zeilen zeigen in die entgegengesetzte Richtung. Genau darum geht es.
Das ist der Punkt der ganzen Ausgabe
Der Cashflow dreht um 233 Euro im Monat. Dafür hast du 50.850 Euro mehr eingesetzt, und die Rendite auf jeden eingesetzten Euro sinkt . Cashflow und Eigenkapitalrendite laufen gegeneinander. Du kannst nicht beide gleichzeitig maximieren, du kannst dich nur entscheiden, welche der beiden Zahlen für dich gerade zählt.
Was 15 Jahre daraus machen
Eine Monatszahl ist eine Momentaufnahme. Interessant wird es, wenn man sie laufen lässt. Die Projektion rechnet mit 1,5 Prozent Mietsteigerung und 1,5 Prozent Wertsteigerung im Jahr, beides Annahmen, die du selbst verstellen kannst.
Zuerst der Cashflow, aufsummiert. Bei 20 Prozent Eigenkapital:
Die Aussage: Die Delle ist real. Bis etwa Jahr 5 häufen sich rund 3.000 Euro Zuschuss an. Erst um Jahr 11 bist du wieder bei null, weil die Miete steigt, während die Rate steht. Nach 15 Jahren stehen knapp 7.000 Euro auf der Habenseite.
Und bei 35 Prozent:
Die Aussage: Keine Delle. Die Kurve steigt vom ersten Jahr an und endet bei rund 48.000 Euro. Das ist der Unterschied zwischen einem Objekt, das dich begleitet, und einem, das du erst einmal trägst.
Jetzt das Vermögen. Hier wird sichtbar, was die Tilgung im Hintergrund tut. Bei 20 Prozent Eigenkapital:
Die Aussage: Die gestrichelte Linie ist deine Restschuld, die durchgezogene dein Vermögen. Sie kreuzen sich etwa im Jahr 11 , ab da gehört dir mehr, als du schuldest. Nach 15 Jahren: rund 264.000 Euro.
Und bei 35 Prozent:
Die Aussage: Derselbe Kreuzungspunkt liegt jetzt bei Jahr 6 , fünf Jahre früher. Das Vermögen endet bei rund 340.000 Euro.
Und hier schliesst sich der Kreis. Rund 76.000 Euro mehr Vermögen nach 15 Jahren, dafür hast du am Anfang 50.850 Euro mehr hingelegt. Das ist kein schlechtes Geschäft, aber eben auch kein besonders gutes: Dein zusätzliches Kapital arbeitet in dieser Wohnung langsamer als das erste. Genau das hat dir die Eigenkapitalrendite vorher schon gesagt, nur in einer Zahl statt in einer Kurve.
Was für welche Seite spricht
Weniger Eigenkapital hält Kapital frei. Die 50.850 Euro, die du nicht in diese Wohnung steckst, können die Anzahlung für ein zweites Objekt sein, und eine spätere Wertsteigerung gehört dir trotzdem vollständig. Der Zinsanteil ist als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Der Preis dafür: die Delle in der Kurve, ein dünnerer Puffer bei Leerstand und eine höhere Restschuld, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht.
Mehr Eigenkapital dreht das um. Die Wohnung trägt sich vom ersten Monat an, ein ausgefallener Mietmonat reisst kein Loch, die Restschuld ist kleiner und das Zinsänderungsrisiko damit auch. Der Preis: das Geld ist in einem einzigen Objekt gebunden und arbeitet dort langsamer, als es woanders könnte.
Es gibt hier keine Antwort, die für alle gilt. Es gibt nur die Frage, ob du gerade wachsen oder ruhig schlafen willst, und die beantwortet niemand ausser dir. Was du vorher haben solltest, ist die Bandbreite: beide Wege, nebeneinander, mit dem Wissen, was der Wechsel kostet.
Das Ergebnis auf einen Blick
Am Ende steht kein Bauchgefühl, sondern eine Seite mit vier Kacheln. Jede nennt eine Zahl und darunter im Klartext, was sie bedeutet.
Die Aussage: Vier Kacheln, vier Antworten, kein Fachchinesisch. Und oben ein Score, der sich seit der ersten Einschätzung deutlich bewegt hat.
Kaufpreis-Check
Du zahlst das 20-Fache der Jahresmiete
5,0 %
Cashflow
Bei 35 % Eigenkapital, vor Steuer
+148 €/Mo.
Miete
Noch keine echte Miete erfasst, Marktvorschlag
1.413 €/Mo.
Bewertung
Ertragswert nach amtlicher Formel
373.099 €
Die letzte Zeile ist die, die du im Verhandlungsgespräch brauchst. Nach ihren Mieteinnahmen ist die Wohnung 373.099 Euro wert, der Angebotspreis liegt rund zehn Prozent darunter. Das ist kein Grund zum Jubeln, sondern erstmal nur die Feststellung, dass die Substanz den Preis trägt. Der Zuschuss aus Variante 1 verschwindet dadurch nicht.
Und der Score oben links: 62 von 100, minus 25 seit der ersten Einschätzung. Genau so soll das sein. Die Voranalyse arbeitet mit dem, was im Exposé steht. Sobald echte Annahmen dazukommen, korrigiert sich die Zahl, und zwar meistens nach unten. Ein Werkzeug, das dir nach jeder Eingabe weiter Recht gibt, wäre kein Werkzeug, sondern ein Verkäufer.
→ Eigenes Exposé durchrechnen
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Wenn gerade ein Exposé auf deinem Tisch liegt: Ein Objekt kannst du ohne Anmeldung hochladen, danach startest du mit 150 Tokens.
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