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Fällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren - ImmoAlpha Newsletter KW #35
23. August 2026
Hey,
letzte Woche haben wir ein Objekt bis ins letzte Prozent durchgerechnet. Diese Woche schauen wir uns die Posten an, aus denen so eine Kalkulation überhaupt besteht: Steuerfristen, Baukosten und die Gebühr für deinen Verwalter. Alle drei bewegen sich gerade, und keine der Bewegungen ist eine Randnotiz.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Was dich in dieser Ausgabe erwartet
▸ Was der Gesetzentwurf zur Spekulationsfrist wirklich bedeutet, und was davon Schlagzeile ist
▸ Wieso steigende Baugenehmigungen und steigende Stornierungen sich nicht widersprechen
▸ Warum dein nächster Verwalter im Schnitt 9,1 Prozent mehr kostet
Das Wichtigste: Markt-Insights
1. Drei 10-Jahres-Fristen, die dir rückwirkend die Kalkulation verhageln können.
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) setzt zehn Jahre Vermietung voraus, sonst wird sie rückwirkend versagt, mit Nachzahlungszinsen. Die private Spekulationsfrist (§ 23 EStG) verlangt ebenfalls zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, sonst greift dein persönlicher Steuersatz. Und bei Umstrukturierungen über Personengesellschaften wurde die grunderwerbsteuerliche Nachbehaltensfrist 2021 von fünf auf zehn, teils fünfzehn Jahre verlängert. Drei getrennte Uhren, die leicht übersehen werden.
→ § 7b EStG · § 23 EStG · Nachbehaltensfrist § 6 GrEStG
2. Fällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren? Die Aufregung, sortiert.
Seit dem 23. Juni liegt ein Gesetzentwurf der Grünen im Bundestag, der genau die Frist aus Punkt 1 streichen würde. Jeder Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie wäre dann steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer, zum persönlichen Einkommensteuersatz. Der Entwurf beziffert die Mehreinnahmen auf rund sechs Milliarden Euro. Auch Eigennutzer stünden anders da: Statt der heutigen Drei-Jahres-Konstruktion sollen 36 Monate tatsächliche Selbstnutzung gelten.
Der Stand ist unaufgeregter als die Schlagzeilen. Der Finanzausschuss hat am 8. Juli die Ablehnung empfohlen, mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und AfD gegen Grüne und Linke. Eine Mehrheit gibt es in dieser Wahlperiode nicht. Wer heute nach zehn Jahren verkauft, verkauft steuerfrei.
Zwei Dinge solltest du trotzdem mitnehmen: Das Thema ist auf der politischen Agenda angekommen, und sechs Milliarden sind ein Argument, das wiederkommt. Die Frist selbst haben wir im Juni komplett auseinandergenommen, damals gab es diesen Entwurf noch nicht.
→ Gesetzentwurf, Drucksache 21/6637 · Beschlussempfehlung 21/7081 · unsere Ausgabe zur 10-Jahres-Frist
3. Die Rahmendaten der Woche.
Bauzinsen liegen bei 3,71 Prozent effektiv für zehn Jahre Zinsbindung. Interessanter ist die Schere dahinter: Die Baupreise für Wohngebäude stiegen um 5,0 Prozent zum Vorjahresmonat, der Häuserpreisindex nur um 1,4 Prozent zum Vorjahresquartal. Bauen verteuert sich also spürbar schneller, als der Bestand im Wert zulegt.
→ Dr. Klein, Bauzinsen · Destatis, Baupreise · Destatis, Häuserpreisindex
▸ BGH, Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 169/24): Angaben im Makler-Exposé zählen als öffentliche Äußerung des Verkäufers, auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung im Notarvertrag. Bei arglistigem Verhalten haftet er trotzdem für zugesicherte Eigenschaften. → Urteil
▸ Berlin vor der Wahl: IHK, Handwerkskammer, Wirtschaftsverbände Berlin-Brandenburg und der VBKI starten eine 80.000-Euro-Plakatkampagne gegen die Vergesellschaftungspläne der Linken, aus Sorge um das Investitionsklima. → Bericht
Der Widerspruch am Bau, erklärt
Zwei ifo-Zahlen aus derselben Woche sehen aus, als würden sie sich widersprechen. Die Stornierungsquote im Wohnungsbau stieg im Juli auf 13,1 Prozent, im Juni waren es noch 11,4. Gleichzeitig verbesserte sich das ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau leicht, von minus 30,6 auf minus 29,3 Punkte. Mehr Abbrüche und bessere Stimmung, zur gleichen Zeit.
Der Grund: Beide Zahlen messen unterschiedliche Phasen. Die Stimmung reagiert auf frische Signale, mehr Anfragen, mehr Genehmigungen. Die Stornierungen betreffen Projekte, die vor ein, zwei Jahren unter schlechteren Bedingungen kalkuliert wurden und jetzt an gestiegenen Kosten oder unsicheren Verkaufspreisen scheitern. Laut ifo kommen die gestiegenen Genehmigungen offenbar erst langsam in der Branche an: Im ersten Halbjahr 2026 wurden 126.300 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 15,1 Prozent, der stärkste Anstieg seit 2016, wenn auch von niedrigem Niveau aus.
Für dich als Bestandskäufer heißt das: Eine Genehmigung ist ein Versprechen, keine fertige Wohnung. Solange die Stornierungsquote steigt, kommt ein Teil davon nicht an, und der Bestandsmarkt bleibt kurzfristig knapper, als die Schlagzeile vermuten lässt.
→ ifo Institut, Geschäftsklima im Wohnungsbau · Destatis, Baugenehmigungen H1 2026
Wie könnte die Zukunft aussehen
Dein nächster Verwalter wird teurer, und wählerischer.
Das VDIV-Branchenbarometer 2026 zeigt eine Branche, die wirtschaftlich gut dasteht und trotzdem an ihre Grenzen kommt. Umsatz der befragten Verwaltungen 2025: plus 7,7 Prozent im Schnitt, Umsatzrendite 13,4 Prozent, beides deutlich über dem Mittelstandsschnitt. Gleichzeitig bezeichnen sich 62,1 Prozent als personell überlastet, mehr als die Hälfte kann offene Stellen nicht besetzen. Treiber: Fachkräftemangel plus bürokratischer Aufwand durch ESG-Vorgaben, neue Gesetze und energetische Sanierungen.
Die Konsequenz trifft dich direkt. 45,9 Prozent lehnen inzwischen mehr als die Hälfte eingehender Anfragen ab, 21 Prozent nehmen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße an, im Schnitt ab 16 Wohneinheiten, und 57,1 Prozent wollen sich von betreuungsintensiven Objekten trennen. Für 2026 planen WEG-Verwaltungen eine Erhöhung der Regelvergütung um 9,1 Prozent auf 31,77 Euro pro Einheit im Monat. Gegengesteuert wird mit digitalen Workflows und KI, die Grundrichtung bleibt trotzdem: kleine WEGs und betreuungsintensive Objekte werden schwerer verwaltbar, und teurer.
→ VDIV Deutschland, Branchenbarometer 2026
Zur gleichen Zeit wird an anderer Stelle Reibung herausgenommen.
Anfang August hat Tether über seine Plattform Hadron eine Kooperation mit dem saudischen Fintech First Data gestartet, um institutionelle Immobilien zu tokenisieren, eingebettet in die Vision-2030-Strategie des Landes. Das Citi Institute schätzt den Markt für tokenisierte Wertpapiere im Basisszenario auf 5,5 Billionen Dollar bis 2030. Dahinter stehen Wagniskapital und das Geld großer Investmentfirmen, und das Ziel ist überall dasselbe: Abläufe, die heute Wochen dauern, auf Tage zu drücken. Ein Angebot für Privatanleger in Deutschland gibt es daraus noch nicht.
→ Tether, Pressemitteilung · Citi Institute, Tokenization 2030
Und was heißt das jetzt für dich?
Die Verwaltung wird teurer und wählerischer. Die Großen bauen sich parallel die Abläufe so um, dass sie schneller entscheiden können. Beides passiert ohne dich, und beides landet am Ende in derselben Zeile: deinem Ergebnis. Wenn die Gebühren steigen und du nichts änderst, zahlst du drauf. Wenn der Markt schneller wird und du weiter Abende in Excel verbringst, bist du bei den guten Objekten der Zweite.
Dagegen hilft nicht, mehr zu arbeiten. Es gibt drei andere Wege: Du übernimmst mehr selbst, ohne dass es dich mehr Zeit kostet. Du erledigst das, was du ohnehin tust, mit weniger Aufwand. Oder du triffst die besseren Entscheidungen, weil du vorher mehr weißt.
Was du daraus machst
Auf die Konsolidierung der Verwalter hast du keinen Einfluss. Auf dein eigenes Tempo schon, und genau dort wächst der Abstand gerade.
Wenn du neben dem Job investierst, ist dein Engpass selten das Wissen. Es ist die Zeit. Ein gutes Inserat ist nach ein paar Stunden vergeben. Eine Besichtigung, die sich als Blindgänger entpuppt, kostet dich einen halben Samstag. Drei Stellen, an denen dieselben Mittel, die die Großen gerade einsetzen, auch für dich arbeiten:
▸ Vorbereitung statt Raten vor Ort. Das Exposé zerlegen, bevor du hinfährst. Nicht erst in der Wohnung merken, dass die Fotos zwei Zimmer ausgelassen haben.
▸ Die richtigen Fragen im Gepäck. Bei einer kleinen WEG gehört ab jetzt dazu: Wer verwaltet, wie lange noch, und was passiert, wenn gekündigt wird.
▸ Aussortieren in Minuten statt an Abenden. Es geht nicht darum, schneller zu kaufen. Es geht darum, schneller Nein zu sagen.
In der Rechnung von letzter Woche standen 100 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld und 96 Euro Instandhaltung im Monat. Genau dort landen die VDIV-Zahlen von oben, und sie stehen in jedem Objekt anders.
→ Ein Exposé durchrechnen
Bis nächsten Sonntag,
Paul & Julian
P.S. Wenn du gerade prüfst, ob eine WEG zu deinem nächsten Deal passt: Ein Objekt kannst du ohne Anmeldung hochladen, danach startest du mit 150 Tokens.
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