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Vom Alpha-Score bis zum Brief beim Makler - ImmoAlpha Newsletter KW #36
30. August 2026
Hey,
diese Woche schließen wir eine Lücke, die bisher nach jeder Analyse blieb: Was passiert, sobald du dich für ein Objekt entschieden hast? Dein Kaufangebot geht ab sofort direkt aus der Kalkulation raus, an den Kontakt, den du schon angelegt hast. Dazu ein Leerstands-Sprung bei einem Gewerbeimmobilien-Investor und ein Rechtsgutachten zum Mietendeckel.
Julian, Mitgründer von ImmoAlpha
Recherchiert, damit du nicht raten musst.
Was dich in dieser Ausgabe erwartet
▸ Warum die Leerstandsquote eines Gewerbeimmobilien-Investors von 6,3 auf 11,5 Prozent sprang
▸ Was ein Gutachten zum Mietendeckel für bestehende Mietverträge bedeuten könnte
▸ Wie dein Kaufpreis aus der Kalkulation direkt beim Makler landet, ohne dass du ihn neu eintippst
▸ Wieso Lehrgeld zahlen nicht mehr so ist wie vor 5 Jahren
Das Wichtigste: Markt-Insights
1. Eine Leerstandsquote, fast verdoppelt in einem halben Jahr.
Die VIB Vermögen AG, ein bayerischer Investor für Gewerbeimmobilien (Logistik, Light Industrial, Büro), meldet im Halbjahresbericht: Die EPRA-Leerstandsquote im Eigenbestand stieg von 6,3 Prozent zum Jahresende 2025 auf 11,5 Prozent zum 30. Juni 2026. Die Bruttomieteinnahmen sanken um 6,8 Prozent auf 46,8 Millionen Euro, laut Unternehmen vor allem wegen Immobilienverkäufen in 2025 und 2026, nicht allein wegen schwächerer Nachfrage. Zur Einordnung: Das ist Gewerbe, nicht Wohnraum, die Zahl lässt sich nicht eins zu eins auf eine Eigentumswohnung übertragen. Als Signal taugt sie trotzdem: Leerstand kann sich schneller bewegen, als die meisten Kalkulationen unterstellen.
→ VIB Vermögen AG, Halbjahresbericht 2026
2. Ein Gutachten hält den Mietendeckel für verfassungsrechtlich möglich.
Die Linke hat beim Verfassungsrechtler Thorsten Kingreen, Lehrstuhl für Öffentliches Recht an der Universität Regensburg, ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben. Sein Ergebnis: Ein bundesweiter Mietendeckel wäre verfassungsrechtlich zulässig, der Eingriff in das Eigentum der Vermieter sei verhältnismäßig. Der Berliner Mietendeckel war 2021 nicht an der Sache gescheitert, sondern daran, dass ein Bundesland dafür gar nicht zuständig ist. Deshalb jetzt der neue Anlauf über den Bundestag. Brisant: Die Pläne sollen auch bereits laufende Mietverträge erfassen und rückwirkend absenken, wenn sie über der neuen Grenze liegen, ein Punkt, den das Gutachten laut Tagesschau nur am Rande behandelt. Die Linke hat ihren Antrag im Bundestag eingebracht, aus der Opposition heraus fehlt ihr dafür aktuell die Mehrheit.
→ tagesschau.de, Rechtsgutachten Mietendeckel
Vom Alpha-Score bis zum Brief beim Makler
Du hast entschieden. Der Alpha-Score steht, die Kalkulation auch, und der Preis, den du bieten willst, ist keine Vermutung mehr, sondern eine Zahl aus deiner eigenen Rechnung. Bisher endete die App genau hier. Was danach kam, ein Schreiben an den Makler oder Verkäufer, den richtigen Ansprechpartner wiederfinden, den eigenen Briefkopf einfügen, lief komplett woanders, meistens in einer leeren Word-Datei.
Seit dieser Woche ist das Teil der App. Der Kern: die Einstellungen aus deiner Kalkulation wandern direkt in einen Angebots-Assistenten mit, dazu kommt eine eigene Kontakt-Spalte an jedem Objekt.
Der Preis, den du schon berechnet hast, geht direkt raus
Aus der Kalkulation heraus öffnet sich jetzt ein Angebots-Assistent, und der eigentliche Unterschied ist nicht, dass irgendwo ein Kontakt hinterlegt ist, sondern dass der Kaufpreis direkt aus den Einstellungen kommt, die du vorher schon getroffen hast. Hast du für dieses Objekt bereits einmal geboten, schlägt der Assistent genau diesen Preis wieder vor. Sonst holt er ihn sich, je nach Strategie, direkt aus deiner Buy & Hold-Cashflow-Kalkulation oder aus dem maximalen Kaufpreis, den dein Fix & Flip-Rückrechner bei deiner eingestellten Zielrendite ausrechnet, und zeigt dazu an, woher die Zahl stammt.
Und weil du ohnehin schon weißt, an wen es geht, wählst du den Empfänger, Makler oder Verkäufer, direkt aus deiner eigenen Kontaktliste, keine zweite Eingabe.
Dazu kommt, was ein Geschäftsbrief braucht und eine Excel-Tabelle nicht kann: dein eigener Briefkopf mit Name, Firma und Logo aus deinen Einstellungen, ein Feld für den gewünschten Übergabetermin, eine Bindefrist, und der gesetzlich vorgeschriebene Hinweis, dass ein Kaufangebot ohne notarielle Beurkundung nicht bindend ist (§ 311b BGB). Das Ergebnis ist ein fertiges Dokument zum Ausdrucken oder als PDF speichern, keine Vorlage, die du erst noch anpassen musst.
Jedes Angebot bleibt dabei gespeichert, als eigene Zeile, nicht als Überschreibung der letzten. Bei Verhandlungen mit mehreren Runden ist das der Unterschied zwischen dem Versuch, sich an den zuletzt genannten Preis zu erinnern, und einer Liste, die es dir sagt.
Der Makler ist schon da, wenn du ihn brauchst
Jedes Objekt hat jetzt eine eigene Kontaktliste. Zehn Rollen stehen zur Auswahl, darunter Makler, Verkäufer, Notar, Hausverwalter, Handwerker, Mieter, Bank und Steuerberater. Jeder neue Kontakt bekommt automatisch eine eigene Nummer aus einem Zahlenraum je Rolle, ein Makler zum Beispiel Ma-100001, ein Mieter Mi-900001, damit du am Kürzel siehst, wen du vor dir hast, ohne den Namen erst zu lesen. Und weil dieselbe Person bei einem Objekt Verwalter und bei einem anderen Makler sein kann, hängt die Rolle an der Verknüpfung, nicht am Kontakt selbst. Verwalter Kevin legst du also nur einmal an, auch wenn er für drei Objekte zuständig ist.
Vieles davon trägst du gar nicht extra ein. Analysierst du ein neues Exposé, liest die App den Makler direkt heraus: Name, Firma, Telefon, E-Mail. Kennst du diesen Makler schon aus einem früheren Exposé, erkennt sie ihn automatisch wieder, zuerst über die E-Mail-Adresse, dann über den Namen, und legt keinen doppelten Eintrag an. Fehlende Angaben werden dabei ergänzt, vorhandene bleiben unangetastet. Bei der Kontaktliste selbst gilt dieselbe Sorgfalt: Jede Verknüpfung an einem Objekt merkt sich, seit wann und bis wann sie galt, und ob sie gerade läuft, geplant ist oder beendet wurde. Genau das kann ein Zettel im Ordner nicht: Du siehst im Nachgang, wer zu welchem Zeitpunkt für ein Objekt zuständig war, nicht nur, wer es gerade ist.
→ Erstelle dein nächstes Angebot direkt mit ImmoAlpha
Deep Dive: Lehrgeld in Euro oder in Jahren
Als ich diesen Tweet gelesen habe, musste ich daran denken, wie sich die Welt mittlerweile geändert hat.
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Die Aussage dahinter: Lehrgeld fällt beim Immobilienkauf so gut wie immer an. Die einzige Wahl ist die Form, in der du es bezahlst. Entweder in Euro, an einem einzelnen schlecht gekauften Objekt. Oder in Jahren, die du brauchst, um genug eigene Fehler zu machen, bevor du sie beim nächsten Mal vermeidest. Den glatten ersten Deal gibt es demnach praktisch nicht, und das war schon zu Zeiten so, als es noch keine andere Unterstützung gab als die eigene Erfahrung und die von Bekannten.
Heute ist das ein Stück weit anders. Du musst nicht mehr komplett bei null anfangen: Es gibt Unterstützung, die auf deine konkrete Situation zugeschnitten ist, und du baust auf Erfahrung und erprobten Abläufen auf, statt jede Lücke selbst erst teuer zu entdecken. Was wir dazu nicht behaupten: ImmoAlpha nimmt dir das Lehrgeld nicht ab, und die App ersetzt keine Erfahrung. Wer zehn Objekte besichtigt, mit Handwerkern spricht und einmal richtig danebenliegt, lernt Dinge, die kein Tool vermitteln kann. Was sich tatsächlich vermeiden lässt, ist nur der Teil des Lehrgelds, der schon vorher erkennbar gewesen wäre, oder der sich durch eine gezieltere Vorbereitung schneller einordnen lässt.
Genau da setzt zum Beispiel unser Besichtigungsprotokoll an: Es ist vorgefertigt und auf das jeweilige Objekt zugeschnitten, sagt dir also vorab, worauf zu achten ist, und die Angaben, die du dort einträgst, werden anschließend wieder ausgewertet. Für Unerfahrene schließt das genau die Wissenslücken, die früher Lehrgeld gekostet hätten. Für Erfahrene bedeutet es vor allem eins: dieselben Dinge schneller und konzentrierter zu erledigen. Turners Punkt bleibt trotzdem richtig, das Lehrgeld ist fällig, so oder so, nur die Form, in der es anfällt, lässt sich mit der richtigen Vorbereitung ein Stück weit steuern.
→ Lad dein nächstes Exposé hoch und sieh in Sekunden, wo es steht
Wir sehen uns nächsten Sonntag!
Bis dann,
Paul & Julian
P.S. Der Kontakt für deinen Makler bleibt gespeichert. Für jedes künftige Objekt ist er dann schon da.
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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach
Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.
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