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Was Investoren von Vergleichsportalen lernen können - ImmoAlpha Newsletter KW #38

Die EZB hat erhöht, Bauzinsen auf Jahreshoch. Und: Einfamilienhäuser sind jetzt drin.

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13. September 2026

Hey,

diese Woche liefern wir dir die harten Zahlen der Woche und ein Produkt-Update, auf das viele von euch gewartet haben: Ab jetzt kannst du auch Einfamilienhäuser in ImmoAlpha analysieren.

Was dich in dieser Ausgabe erwartet:

Die Zahlen der Woche: EZB-Erhöhung, Bauzins-Jahreshoch, Nebenkosten über Inflation.

Wie du in Sekunden siehst, ob ein Angebotspreis über oder unter Markt liegt.

Wie wir Häuser bewerten im Unterschied zu Wohnungen (Produkt-Update).

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Recherchiert, damit du nicht raten musst.

✦ Das Wichtigste: Markt-Insights

Großwetterlage KW38

Kennzahl

Wert

Stand

Quelle

EZB-Einlagefazilität

2,50 % (+25 Bp)

10.09.2026

EZB / Bundesbank

Bauzins, 10 Jahre, 80 % Beleihung

3,87 %

08.09.2026

Dr. Klein Zinstableau

Wohnnebenkosten Musterhaushalt

1.492,16 € (+3,7 %)

2026

Bund der Steuerzahler

Wasserpreis Baden-Württemberg

+5,5 % (Grundgebühr +10,2 %)

Jan 2025 bis Jan 2026

Statistisches Landesamt BW

Zinsen: Trend nach oben. Der EZB-Rat hat am 10.09.2026 alle drei Leitzinsen um 25 Basispunkte erhöht, der Einlagesatz liegt jetzt bei 2,50 %, Begründung ist der anhaltende Inflationsdruck durch den Nahost-Konflikt (Quelle: EZB, geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026). Die Bauzinsen waren schon vorher unterwegs: 3,87 % für zehn Jahre Zinsbindung bei 80 % Beleihung am 08.09.2026, ein neues Jahreshoch (Quelle: Dr. Klein Zinstableau). Kurz: Wer gerade kalkuliert, rechnet mit Puffer, nicht mit dem Zins von vor drei Wochen.

Wohnnebenkosten steigen schneller als die Inflation. Der Bund der Steuerzahler hat die Wohnnebenkosten der 16 Landeshauptstädte für 2026 verglichen: Ein Musterhaushalt zahlt jetzt 1.492,16 €, 2025 waren es noch 1.438,51 €, ein Plus von 3,7 % gegenüber einer Inflation von 2,1 %. Am teuersten ist Stuttgart mit 2.606 € inklusive Grundsteuer, am günstigsten Kiel mit 1.251,45 €. Haupttreiber sind Trinkwasser, Abwasser und Müll, wegen gestiegener Energie-, Personal- und CO2-Kosten (Quelle: Bund der Steuerzahler, Wohnnebenkosten-Vergleich 2026). Ergänzend meldet das Statistische Landesamt Baden-Württemberg (Pressemitteilung 172/2026 vom 20.08.2026) für den Zeitraum Januar 2025 bis Januar 2026 einen Anstieg des Wasserpreises um 5,5 %, der Grundgebühr um 10,2 % und der Abwassergebühr um 6,4 %, bei einer Inflation von 2,1 %. Konkret: 2,87 €/m³ Wasser, 2,51 €/m³ Abwasser.

Für dich als Investor heißt das zweierlei. Bei Vermietung sind Betriebskosten zwar umlagefähig, aber sie erhöhen die Warmmiete und schrumpfen damit den Spielraum, den du bei der Kaltmiete noch hast. Bei Eigennutzung trägst du sie komplett selbst. Bei der Kalkulation lohnt es sich, 3 bis 4 % Steigerung pro Jahr anzusetzen statt einfach die Inflationsrate.

✦ Baufinanzierung: Der Kredit ist transparent, der Preis nicht

Vermittlerplattformen wachsen weiter: Hypoport meldet für sein Europace-Netzwerk 2025 ein Transaktionsvolumen von 74,79 Mrd. €, ein Plus von 13 % (Quelle: Hypoport SE, EQS-News). Gleichzeitig zeigt ein Praxistest von Stiftung Warentest mit 131 Beratungsgesprächen: Nur 4 von 19 Anbietern schnitten „gut" ab, der Vergleich mit der eigenen Hausbank bleibt Pflicht (Quelle: Stiftung Warentest, test.de).

Das Gute daran: Du kannst heute in einer Stunde mehr Kreditangebote nebeneinanderlegen, als früher in drei Wochen Banktermine gepasst hätten, und dir das beste herauspicken. Für den Kredit ist der Vergleich also normal geworden. Für die wichtigste Zahl, den Kaufpreis, den du selbst setzt, gibt es diesen Vergleich nicht. Kein Portal sagt dir, ob deine 320.000 € für dieses Objekt zu viel sind. Genau da setzt ImmoAlpha an: Scoring, Abgleich mit Marktwerten, Checkliste, Besichtigungsprotokoll und Projektbegleitung sollen es genauso normal machen, dass jeder Unterstützung bei seinem eigenen Zielpreis bekommt, wie es beim Zinssatz längst der Fall ist.

Neu und passend dazu: die Karte „Kaufpreis gegen Vergleichswert" im Standort-Tab. Der Vergleichswert ergibt sich aus dem Markt-Euro pro Quadratmeter mal Wohnfläche, die Differenz wird in Euro und Prozent angezeigt, in allen drei Modulen. Beim Haus fließt das Grundstück separat über den Sachwert ein. Liegen keine harten Marktdaten vor, wird die Näherung auch klar als solche ausgewiesen. So siehst du sofort, ob der Angebotspreis über oder unter Markt liegt, bevor du den ersten Cent kalkulierst.

✦ Produkt-Update: Einfamilienhäuser können jetzt auch analysiert werden

Seit dieser Woche werten wir auch Häuser für Bewertung und Besichtigung aus und nehmen dort Haustyp, Grundstücksfläche, Dach, Energieausweis und mehr mit auf. Der eigentliche Unterschied zur Wohnung ist nicht das fehlende Hausgeld. Bei einer Eigentumswohnung bewertest du im Grunde nur das Innere, alles andere, Dach, Fassade, Keller, Grundstück, ist Gemeinschaftseigentum und läuft über die WEG. Beim Haus zählt auf einmal alles: Dach, Fassade, Bodenplatte, Heizungsanlage, Fenster, Grundstück und Außenanlagen sind dein Eigentum und damit dein Risiko. Genau deshalb hat die Haus-Matrix mehr Kategorien als die Wohnungs-Bewertung, und genau deshalb kann ein Objekt mit hübschen Fotos hier trotzdem abrutschen: Ein Dach, das in den nächsten Jahren fällig wird, kostet gerne mal zwischen 40.000 und 100.000 €. Deshalb haben wir nicht nur die Bewertung angepasst, sondern auch die Dinge, auf die du bei der Besichtigung achten solltest, sodass man nichts unwissentlich übersieht.

Die andere Seite der Medaille: Mit dem Haus kaufst du auch den Grund und Boden. Das Gebäude altert und verbraucht sich, das Grundstück nicht. Deshalb rechnet ImmoAlpha beim Haus das Grundstück getrennt vom Gebäude über den Sachwert ein, damit der Bodenwert nicht mit der Bausubstanz vermischt wird, die du irgendwann sanieren musst.

Dazu ein paar kleinere Neuerungen der Woche: Der Buy-&-Hold-Cashflow-Rechner hat jetzt einen Zeitstrahl, einen Umschalter „Ohne Inflation / Heutige Kaufkraft" und einen Kreditlaufzeit-Regler, praktisch passend zur Inflationswoche. Fotos lassen sich außerdem Außenbereichen wie Garten, Stellplatz oder Garage zuordnen, und mit „Räume neu bewerten" fließt die neue Zuordnung in die Optik-Bewertung ein.

Mehrfamilienhäuser folgen in Kürze, die Kauf-Analyse dafür ist die nächste Etappe. Wer schon Bestand hat, muss aber nicht warten: Bestehende Objekte lassen sich heute schon per CSV importieren, egal ob Wohnung, Haus oder Mehrfamilienhaus, und laufen dann im Cashflow-Rechner und Besichtigungsprotokoll mit. Und wie immer gilt: Das Modell warnt, du entscheidest. Reinschauen kannst du direkt unter immoalpha.app/analyse .

Wir freuen uns schon, was ihr mit den Häusern in ImmoAlpha analysiert. Antworte bei Fragen gerne direkt auf diese Mail.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. ImmoAlpha kannst du direkt ausprobieren. Wenn du dein erstes Haus-Exposé durchleuchten willst, probier es hier aus: immoalpha.app/landing .

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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach

Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.

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