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Zwei Regeln, die deine Rendite 2026 neu rechnen: ImmoAlpha Newsletter KW #39

Möblierungszuschlag, Indexmiete, Kaufpreisaufteilung: was wirklich beschlossen ist.

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20. September 2026

Hey,

Zwei Annahmen stecken in fast jeder Kalkulation, ohne dass sie jemand nachrechnet: die Miete, die du ansetzt, und der Anteil, den du abschreibst.

Was dich in dieser Ausgabe erwartet:

Warum 43,5 % Eigentumsquote und ein Bauzins über 4 % dir mehr Mieter bringen, aber weniger Spielraum bei der Miete

Was du bei möblierter Vermietung und Indexmiete neu rechnen musst: ausgewiesener Zuschlag, 10 % Pauschale, halbe Weitergabe über 3 % Inflation

Wann sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt: 900 bis 1.350 € mehr Abschreibung im Jahr, bei 500 bis 1.500 € Kosten

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Recherchiert, damit du nicht raten musst.

✦ Das Wichtigste vom Markt

Großwetterlage KW39

Kennzahl

Wert

Stand

Quelle

Wohneigentumsquote Deutschland

43,5 %

September 2026

Pestel-Institut , über Medienberichte

Käufe von Wohnimmobilien 2026 (Prognose)

rund 612.000, 4,4 % weniger als 2025

September 2026

GEWOS , über Medienberichte

Bauzins, 10 Jahre Zinsbindung

klar über 4 %, Jahreshoch

Anfang September 2026

Interhyp , Dr. Klein

Drei Zahlen, die zusammengehören. Die Wohneigentumsquote liegt bei 43,5 %, dem niedrigsten Stand seit rund zwanzig Jahren und dem letzten Platz in der EU. Sie stammt vom Pestel-Institut und lief Mitte September über mehrere Medien, eine eigene Veröffentlichung des Instituts haben wir nicht gefunden. GEWOS erwartet für 2026 rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien, 4,4 % weniger als 2025, auch das bisher nur über Berichterstattung. Der Bauzins für zehn Jahre Zinsbindung liegt seit Anfang September klar über 4 % und damit auf Jahreshoch (Quelle: Interhyp , Dr. Klein ).

Weniger Eigentümer, weniger Transaktionen, teureres Geld: Mehr Menschen landen im Mietmarkt, und genau dort zieht der Gesetzgeber gerade die Zügel an.

Dazu passt der Vorstoß von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig vom 12. September , Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig mit Bußgeldern zu ahnden. Beschlossen ist davon nichts: Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen, einen Gesetzentwurf gibt es bisher nicht. Beschlossen ist dafür anderes, und es liegt längst im Bundestag. Zwei Regelwerke rechnen deine Rendite 2026 neu: eines auf der Einnahmenseite, eines auf der Steuerseite.

✦ Mietrecht: Was im Entwurf steht, und was nur Absicht ist

Der Bußgeld-Vorstoß bleibt vorerst Absicht: Heute ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse das, was er war, du zahlst zurück, was du zu viel genommen hast. Das andere ist ein fertiger Gesetzentwurf: Regierungsbeschluss vom 29.04.2026 , erste Lesung am 09.07.2026, seither im Rechtsausschuss ( Bundestags-Drucksache 21/6807 ). Er trifft drei Stellen, an denen viele Vermieter kalkulieren.

Möblierungszuschlag. Er muss künftig separat ausgewiesen werden. Fehlt der Ausweis, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Für vollständig möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete ohne Einzelberechnung zulässig, wer mehr ansetzt, muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Eine feste prozentuale Obergrenze steht nicht im Entwurf, das kommt in vielen Zusammenfassungen falsch an.

Indexmiete. Sie bleibt zulässig ( § 557b BGB ). Neu ist die Bremse nach oben: Steigt der Verbraucherpreisindex im Jahr um mehr als 3 %, darf der übersteigende Teil nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. In ruhigen Jahren ändert das nichts, in einem Inflationsjahr halbiert es genau den Teil, wegen dem viele die Indexmiete überhaupt vereinbaren.

Kurzzeitverträge. Befristete Wohnraum-Mietverträge werden auf sechs Monate begrenzt, unter Voraussetzungen auf insgesamt acht verlängerbar. Gemeint sind Wohnraummietverträge, nicht die touristische Kurzzeitvermietung, die über das Zweckentfremdungsrecht der Kommunen läuft.

Unterm Strich brauchen die Hebel, die bisher ohne Dokumentation funktioniert haben, künftig Papier. Und wer pauschal mit 4 oder 5 % Mietsteigerung über zehn Jahre rechnet, sollte die ersten Jahre von den späteren trennen.

Genau dafür ist die Mietsteigerung im Cashflow-Rechner zweigeteilt: „Miete Jahr 1 bis 2" mit bis zu 15 % pro Jahr für die Phase nach Kauf, Neuvermietung oder Renovierung, darunter „Miete ab Jahr 3" mit bis zu 10 % für den Normalbetrieb. Beide Regler speisen dieselbe Rechnung, also Zeitstrahl, Zehn-Jahres-Projektion und Wertentwicklung. Lässt du den Startwert leer, bekommst du exakt die alte Ein-Satz-Formel. Der Chip „Steuereffekt (AfA + Verlustverrechnung)" ist von Haus aus aktiv, weil die Steuer im ersten Jahr bei vielen Objekten über minus oder plus entscheidet.

Wir haben den Buy-&-Hold-Fall in knapp zwei Minuten durchgespielt, von den Parametern bis zur Frage, ob du dir das Objekt leisten kannst:

▶ Video ansehen: „Kann ich mir das leisten?" (knapp zwei Minuten, mit Ton und Untertiteln)

Die häufigste Frage dazu ist: möbliert oder Index, was bringt mehr? Dass der Chat das am eigenen Objekt beantwortet, daran arbeiten wir gerade.

✦ Kaufpreisaufteilung: Die Zahl, die deine Abschreibung macht

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Boden nie. Eine einzige Verhältniszahl entscheidet also darüber, wie viel von deinem Kaufpreis steuerlich wirksam werden kann. Diese Zahl wird gerade gesetzlich neu geordnet.

Im Jahressteuergesetz 2026 , das am 12.08.2026 das Kabinett passiert hat, steht dazu ein neuer § 6f EStG . Was im Kaufvertrag vereinbart ist, gilt danach grundsätzlich auch steuerlich, außer bei Scheingeschäft, Gestaltungsmissbrauch oder einer wirtschaftlich nicht haltbaren Verteilung. Fehlt eine verwertbare Aufteilung, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt, ermittelt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung . Und die vereinfachte Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums bleibt nicht nur bestehen, ihr Ergebnis wird ausdrücklich als Besteuerungsgrundlage zugelassen. Dagegenhalten kannst du dann nur noch mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Person, mit Vor-Ort-Besichtigung. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, gelten soll die Regel für Kaufverträge, die nach der Verkündung geschlossen werden.

Warum das mehr ist als Formalie: Die Arbeitshilfe rechnet methodisch bedingt einen eher hohen Grundstücksanteil heraus, und jeder Prozentpunkt Boden ist ein Prozentpunkt weniger Abschreibungsbasis. Bisher war sie nur ein Hilfsmittel, der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass sie keine Rechtsnorm ist und Gerichte nicht bindet ( Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 ). Künftig wird der Gegenbeweis nicht unmöglich, aber teurer und formaler.

Kaufpreis 300.000 €

Arbeitshilfe: 40 % Grund

Gutachten: 25 % Grund

Gebäudeanteil

180.000 €

225.000 €

AfA pro Jahr, 2 % (Bestand vor 2023)

3.600 €

4.500 € (plus 900 €)

AfA pro Jahr, 3 % (Neubau ab 2023)

5.400 €

6.750 € (plus 1.350 €)

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das 378 € beziehungsweise 567 € weniger Steuer im Jahr, über zehn Jahre 3.780 € oder 5.670 €. Ein Kurzgutachten kostet typischerweise 500 bis 1.500 € und rechnet sich in diesem Beispiel im ersten oder zweiten Jahr, vorausgesetzt, die 25 % sind für dein Objekt überhaupt plausibel. Das ist eine Planungsrechnung, keine Steuerberatung: Grenzsteuersatz, Abschreibungssatz und realistische Aufteilung gehören für dein Objekt mit deinem Steuerberater durchgesprochen.

Im AfA-Rechner musst du den Gebäudeanteil nicht raten. Die App schlägt einen Wert vor und sagt dazu, worauf er beruht: auf einem Bodenwert aus deinen Unterlagen, auf dem Preisniveau deiner Postleitzahl, auf einem Erfahrungswert für die Leitzone oder, wenn sonst nichts vorliegt, auf dem Pauschalwert. Je besser die Datenlage, desto höher die ausgewiesene Qualität. Mit „Vorschlag übernehmen" springt der Regler auf diesen Wert, und du siehst sofort, was die Verschiebung in Euro bedeutet. Den Abschreibungssatz setzt das Baujahr, das ist keine freie Wahl. Nur über die Checkbox für eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten kommst du auf 15 bis 50 Jahre.

Direkt darunter steht der Steuerersparnis-Rechner: sonstiges zu versteuerndes Einkommen eintragen, Einzel- oder Zusammenveranlagung wählen. Gerechnet wird mit dem echten Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG , also Grundtabelle oder Splitting, nicht mit einem geschätzten Prozentsatz. Heraus kommt die Steuer ohne und mit Objekt sowie die Ersparnis oder Mehrbelastung pro Jahr und pro Monat. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Verlustvortrag sind bewusst nicht drin, so steht es auch in der Fußnote am Rechner.

✦ Produkt-Update: Die Steuer wird nachvollziehbar

Ab heute ist eine ganze Runde Rechner-Arbeit in der App. Die Steuer ist jetzt bei Buy & Hold und bei Fix & Flip nachvollziehbar: Du siehst, welcher Posten die Ersparnis erzeugt und welcher die Belastung, statt nur eine Summe am Ende. Die Projektionstabelle zeigt Jahr für Jahr Kaltmiete, Cashflow, Restschuld, Objektwert und Vermögen, darunter die Bilanz nach zehn Jahren mit Cashflow kumuliert, Getilgt, Wertzuwachs und Vermögensaufbau. Hinter praktisch jeder Kennzahl sitzt ein Fragezeichen mit Erklärtext. Und wenn deine Rechnung auf einem Preis unter dem Angebotspreis beruht, sagt dir ein Hinweis-Banner das, bis du auf „Ist mir bewusst" klickst.

Hinweis: Alle Steuerrechnungen in der App sind Näherungen für Deutschland (ohne Soli, Kirchensteuer und Verlustvortrag). Planungsrechnung, keine Steuerberatung.

Für Fix & Flip haben wir das in knapp zwei Minuten durchgespielt, vom Exposé bis zur Frage, ob du dir den Deal zutrauen kannst:

▶ Video ansehen: „Kann ich mir den Deal zutrauen?" (knapp zwei Minuten, mit Ton und Untertiteln)

Dazu eine Kleinigkeit aus dem Optik-Tab

Mit „Räume neu bewerten" lässt du nur die Räume nachbewerten, denen du die Bilder nachträglich zugeordnet hast, ohne alles neu hochzuladen, und weil seit letzter Woche auch Einfamilien-, Doppelhaus- und Reihenhäuser für alle freigeschaltet sind, ordnet die App die Räume jetzt auch für Häuser richtig zu.

Beide Themen oben laufen auf dieselbe Frage hinaus: Wie viel bleibt hängen, wenn sich eine Annahme um ein paar Prozentpunkte verschiebt? Wenn du gerade ein Objekt auf dem Tisch hast, ist der Rechner der schnellste Weg, das in Euro zu übersetzen: immoalpha.app . Antworte bei Fragen gerne direkt auf diese Mail.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. ImmoAlpha kannst du direkt ausprobieren. Wenn du eine Kaufpreisaufteilung an deinem eigenen Objekt durchrechnen willst, fang hier an: immoalpha.app/landing .

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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach

Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.

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