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Fliesen oder Einkauf: ImmoAlpha Newsletter KW #40

Zwei Flipper, zwei Wege zum Gewinn. Und die Regel, die hier über deine Steuer entscheidet.

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27. September 2026

Hey,

letzte Woche ging es darum, wie viel von deinem Kaufpreis du abschreiben darfst. Diese Woche geht es um das, was nach dem Kauf passiert. Wir haben zwei Investoren nebeneinandergelegt, die beide an einem Objekt verdienen. Der eine mit dem Fliesenschneider, der andere, ohne einen einzigen Handwerker zu bestellen.

Was dich in dieser Ausgabe erwartet:

Wo der Gewinn entsteht: im Sanierungseinkauf oder im Kaufpreis

Warum 46.000 € Sanierung steuerlich schlechter sein können als 44.000 €

Bauzins bei 4,1 %: warum der Hebel gerade im Objekt liegt, nicht im Markt

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Recherchiert, damit du nicht raten musst.

✦ Zwei Investoren, zwei Hebel

Der deutsche Weg: Der Gewinn steckt im Einkauf der Sanierung

Ein Fix-&-Flip-Investor aus Süddeutschland, seit fünf Jahren im Geschäft, rechnet für ein gutes Bad mit 2.000 bis 3.000 € pro Quadratmeter, bis 4.000 € mit allem. Sein Prinzip: den Look eines Luxusbads kopieren, ohne den Luxuspreis zu zahlen. Ein paar Erfahrungswerte aus der Praxis, als Inspiration für deine nächste Kalkulation:

Duschwand , 10 mm Sicherheitsglas statt 8 mm, 1,20 m breit: online 250 bis 400 €, im Bad-Fachhandel 800 bis 900 €

Unterputz-Armatur von Markenherstellern: 500 bis 1.000 €. Eine gute Aufputz-Lösung liegt bei rund 300 €. Finger weg von No-Name-Teilen aus Fernost

Großformatige Fliesen (60 × 120 cm): weniger Fugen, wirkt sofort hochwertiger

Spiegel 70 × 120 cm ohne Touch-Funktion: 80 bis 150 €

Duschrinne: 200 bis 300 €

WC aus dem Baumarkt: 250 bis 300 €

Waschtisch-Unterschrank vom Möbelhaus: 50 bis 200 €, Aufsatzbecken 70 bis 200 €

Licht: LED-Streifen im Aluprofil, Einbauspots und Akku-Leuchten im Schrank statt einer Deckenleuchte. Kleiner Posten, großer Effekt auf den ersten Eindruck

Details: Armatur, Ablauf und Griffe durchgehend in einer Farbe. Das wirkt teurer, als es ist

Nicht vergessen: die Fuge am Waschtisch mit Silikon abdichten. Spart den Wasserschaden in zwei Jahren

Die Differenz zwischen Fachhandel und cleverem Einkauf ist bei einem Bad schnell ein vierstelliger Betrag. Bei drei, vier Flips im Jahr ist das deine Marge.

Wie viel Sanierung pro Quadratmeter dein Deal verträgt, kannst du im Fix-&-Flip-Rechner rückwärts rechnen: Du stellst die Renovierung pro m² ein und siehst, welchen Kaufpreis du höchstens bieten darfst.

Der amerikanische Weg: Der Gewinn steckt im Kaufpreis

Ein Investor in den USA kauft ein Haus für 85.000 $. Er renoviert nichts. Er lässt für rund 5.000 $ entrümpeln und reinigen und stellt das Haus unsaniert wieder auf den Markt, geplant für 150.000 bis 190.000 $. Sein erwarteter Gewinn laut eigener Aussage: 60.000 bis 90.000 $, vor Steuern und Verkaufskosten.

Seine Käufer sind Haushalte, die handwerklich selbst anpacken und sich ein fertig saniertes Haus nicht leisten können. Für sie ist das unsanierte Objekt genau richtig. Sein Hebel ist also nicht die Fliese, sondern zwei Dinge: ein Einkaufspreis weit unter Wert und eine Käufergruppe, die die Sanierung selbst übernimmt.

Was davon in Deutschland funktioniert.

Den Kaufvertrag einfach weiterreichen , ohne selbst zu kaufen, wie es in den USA oft gemacht wird, geht hier praktisch nicht. Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. → § 311b BGB

Selbst kaufen und unsaniert weiterverkaufen geht, kostet aber doppelt. Beim Kauf zahlst du Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland mehrere Prozent) plus Notar und Grundbuch, und dein Käufer zahlt dieselben Nebenkosten noch einmal. Das frisst einen guten Teil der Spanne.

Bastlerobjekte gibt es auch hier, vor allem in strukturschwachen Regionen. Das Nadelöhr ist oft die Finanzierung deiner Käufer: Sanierungsobjekte ohne Eigenkapital finanzieren Banken ungern.

Das Prinzip „der Gewinn liegt im Einkauf" gilt trotzdem, nur an einer anderen Stelle. Und in Deutschland arbeitet die Sanierung noch auf zwei weiteren Ebenen für dich: bei der Steuer und bei der Miete.

✦ Der deutsche Hebel: Steuer und Miete

Die 15-%-Grenze. Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) für Instandsetzung und Modernisierung aus, sind das anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann werden die gesamten Kosten aktiviert und nur noch über die Abschreibung verteilt, nicht bloß der Teil über der Grenze. → § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Ein Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, davon 300.000 € Gebäude. Die Grenze liegt bei 45.000 € netto in drei Jahren. Bei 44.000 € Sanierung setzt du alles als Erhaltungsaufwand ab, sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre. Bei 46.000 € wandert der ganze Betrag in die Abschreibung, bei 2 % im Jahr sind das 920 €. Und Schönheitsreparaturen zählen mit, das hat der Bundesfinanzhof 2016 klargestellt. → § 82b EStDV , BFH IX R 25/14

Eine zweite Falle, unabhängig von der 15-%-Grenze und ohne Drei-Jahres-Frist: Hebst du mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale, also Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster, spürbar über den bisherigen Standard, gilt das als Herstellungskosten, ein sogenannter Standardsprung. Das trifft vor allem ein Gebäude, das vorher einfach ausgestattet war. → BMF-Schreiben vom 26.01.2026

Wo du mit deinem Budget liegst, zeigt dir der Buy-&-Hold-Rechner per Ampel, noch bevor du den ersten Handwerker beauftragst.

Die Miete nach der Sanierung. Hier liegt der zweite Hebel, und er hat drei Wege:

Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete, gedeckelt auf 3 € pro m² in sechs Jahren (2 €, wenn die Miete unter 7 € liegt). → § 559 BGB

Neuvermietung nach umfassender Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Umfassend heißt: rund ein Drittel der Neubaukosten und ein neubauähnlicher Zustand. → § 556f BGB

Modernisierung in den letzten drei Jahren: Auch sie darf bei der Neuvermietung über die Grenze der Mietpreisbremse hinaus berücksichtigt werden. → § 556e Abs. 2 BGB

Wer sein Objekt aufwertet, verbessert also nicht nur den Wert, sondern auch die Miete, und kann beim Neuvertrag gleich eine Staffel- oder Indexmiete festlegen. Die Reihenfolge zählt aber: Bei einer Staffelmiete ist die Modernisierungsumlage ausgeschlossen, bei einer Indexmiete nur noch in Ausnahmen möglich. → § 557a BGB , § 557b BGB

Das ist eine Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen Fall gehört ein Steuerberater an den Tisch.

✦ Durchspielen, bevor der Handwerker kommt

Welche Sanierung sich lohnt, siehst du erst, wenn du sie gegen Miete, Steuer und Finanzierung rechnest. Genau das geht in ImmoAlpha schon heute.

▶ Fix-&-Flip-Demo ausprobieren , ohne Anmeldung

Buy & Hold: Unter „Renovierungsbudget zum Ankauf" trägst du deine Sanierungssumme ein und wählst, ob du sie aus Eigenkapital zahlst oder mitfinanzierst. Der 15-%-Wächter zeigt dir per Ampel, ob du „Unbedenklich", „Grenzwertig" oder schon über der Schwelle liegst. Die Rechnung zieht direkt mit: unter der Grenze als Erhaltungsaufwand über fünf Jahre verteilt, darüber in der Abschreibung. Den Mietsprung nach der Sanierung bildest du über „Miete Jahr 1 bis 2" ab. → Buy & Hold rechnen

Fix & Flip: Du stellst Renovierungskosten pro m², Aufwertungsfaktor und Haltedauer ein. Kaufpreis und Sanierung lassen sich gemeinsam finanzieren, dazu kommt ein Sicherheitspuffer für die Renovierung. Am Ende siehst du den Gewinn nach Steuer, privat oder über eine GmbH, und den maximalen Kaufpreis, der deine Zielmarge noch hält.

Deine Rechnungen in der App bleiben in deinem Dashboard gespeichert.

Und jetzt brauchen wir dich. Wir arbeiten gerade an einem Renovierungsplaner. Bevor wir ihn bauen, wollen wir wissen, wie du heute planst. Welche Posten vergisst du jedes Mal? Wie holst du Angebote ein? Was hat dich bei der letzten Sanierung am meisten Geld gekostet?

Antworte einfach auf diese Mail. Wir lesen jede Antwort.

✦ Das Wichtigste: Markt-Insights

Zum Schluss der Blick auf den Markt, und er erklärt, warum die Sanierung gerade so wichtig ist.

Kennzahl

Wert

Stand

Quelle

Bauzins, 10 Jahre Zinsbindung

4,11 % Soll / 4,22 % eff.

27. September 2026

Dr. Klein

Preise Wohnimmobilien, Q2 2026

+0,6 % zum Vorjahr, +0,3 % zum Vorquartal

September 2026

Destatis

Baugenehmigungen Januar bis Juli 2026

148.800 Wohnungen, +12,9 %, Juli allein nur +1,9 %

September 2026

Destatis

Teures Geld, flache Preise, wenig neuer Wohnraum. Wertzuwachs kommt in diesem Umfeld seltener vom Markt allein. Er kommt aus dem, was du am Objekt veränderst, und aus dem Preis, zu dem du einkaufst.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. Du hast gerade ein Exposé auf dem Tisch, bei dem „Sanierung nötig" steht? Gib die Summe in den Rechner ein und schau, ob die Ampel grün bleibt. → ImmoAlpha ausprobieren

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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach

Verantwortlich für den Inhalt: Immo Alpha UG (haftungsbeschränkt), Geibelstr. 59, 30173 Hannover, vertreten durch die Geschäftsführer Marc Julian Elsässer und Paul Kettenbach.

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