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Teuer oder clever: ImmoAlpha Newsletter KW #41

Drei teure Fehler, drei clevere Züge und ein Blick nach Amerika.

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4. Oktober 2026

Hey,

wir beobachten für dich den Markt und picken die Fälle heraus, die richtig teuer geworden oder besonders clever gelaufen sind. Damit du aus fremden Fehlern und fremden Tricks lernst, bevor du deinen nächsten Deal machst. Diese Woche: drei teure Fälle, drei clevere und ein Blick nach Amerika.

Was dich in dieser Ausgabe erwartet:

Mit welchem Satz in der ersten Mail an den Makler du dir die halbe Provision sicherst

Wie ein Ehepaar 243.656 € Schenkungsteuer legal auf null gebracht hat

Warum du dein Eigenheim in Deutschland großzügiger steuerfrei verkaufst als in den USA

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Recherchiert, damit du nicht raten musst.

✦ Teuer: Was nicht im Text steht, zählt nicht

Der Käufer sagte es zu spät

Ein Käufer erwirbt in Berlin ein Haus, das als Zweifamilienhaus inseriert ist. Den Maklervertrag schließt er online. Erst nach der Besichtigung sagt er, dass er das Haus allein mit seiner Familie bewohnen will, und verlangt deshalb, dass die Provision wie bei einem Einfamilienhaus zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Der BGH sagt nein: Es zählt, was für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar war. Der Käufer zahlt die volle Käuferprovision, im Vertrag standen 6,55 % inklusive Umsatzsteuer. → BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25

Die Maklerin schrieb es an die falsche Stelle

Andersherum ging es für eine Maklerin aus. Ihr Provisionshinweis stand in der E-Mail erst unter Grußformel und Signatur. Für den BGH endet die Erklärung dort, wo die Mail erkennbar endet. Ein wirksamer Maklervertrag kam nicht zustande, die schon gezahlte Provision von 8.810,76 Euro muss sie zurückzahlen. → Haufe zu BGH, Urteil vom 11.03.2026, I ZR 202/25

Die Architektin plante 50 % über Budget

Ein Bauherr vereinbart für die energetische Sanierung seines Hauses eine Kostenobergrenze von rund 350.000 Euro. Die Planung der Architektin landet bei 534.750 Euro netto. Das Oberlandesgericht Celle: Eine Planung, die die Obergrenze um mehr als die Hälfte überschreitet, ist wertlos. Der Bauherr zahlt kein Honorar. → OLG Celle, Urteil vom 01.07.2026, 14 U 59/25

Was du daraus mitnimmst: Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus selbst bewohnen will, schreibt das in die erste Anfrage an den Makler. Und wer saniert, schreibt die Kostengrenze als Zahl in den Vertrag mit dem Planer.

✦ Clever: Drei Züge, die vor Gericht gehalten haben

1. Nach dem Auszug vermietet und trotzdem steuerfrei verkauft

Ein Käufer wohnt bis April 2014 in seiner Eigentumswohnung, vermietet sie ab Mai und verkauft sie im Dezember, also noch innerhalb der zehn Jahre. Das Finanzamt will den Gewinn besteuern. Der BFH nicht: Es reicht, wenn du im Verkaufsjahr an mindestens einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im Jahr davor an mindestens einem Tag selbst gewohnt hast. Aus „drei Jahren Eigennutzung“ wird so rechnerisch ein Jahr und zwei Tage, und eine kurze Vermietung danach schadet nicht. Der Haken: Das mittlere Jahr muss lückenlos selbst genutzt sein, und eine Überlassung an Eltern oder Kinder zählt nicht. → BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19

2. 243.656 € Schenkungsteuer auf null

Eine Ehefrau überträgt das selbst bewohnte Familienhaus in eine GbR, an der sie und ihr Mann je zur Hälfte beteiligt sind. Grundbesitzwert: rund 3,56 Millionen Euro. Das Finanzamt setzt für den Anteil des Mannes 243.656 € Schenkungsteuer fest. Der BFH kippt das: Die Steuerbefreiung für das Familienheim unter Ehegatten gilt auch, wenn das Haus über eine gemeinsame GbR gehalten wird. Ohne Wertgrenze. Der Haken: Das gilt nur für das selbst bewohnte Familienheim und nur unter Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern. → BFH, Urteil vom 04.06.2025, II R 18/23

3. Die Küche im Kaufvertrag extra ausgewiesen

Ein Paar kauft in NRW ein Haus für 392.500 € und weist im Notarvertrag 9.500 € für die gebrauchte Einbauküche und zwei Markisen gesondert aus. Auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt will trotzdem den vollen Preis besteuern, das Finanzgericht Köln gibt dem Paar recht: Der Wert war angemessen und mit Fotos belegt. Ersparnis bei 6,5 %: 617,50 €, für einen Satz im Vertrag. Den Hebel nutze ich bei meinen eigenen Käufen auch, mit zwei Haken aus der Praxis. Erstens zählt der Zeitwert, nicht der Neupreis. Eine feste Grenze gibt es nicht, aber liegt das Inventar über grob 15 % des Kaufpreises, schaut das Finanzamt genauer hin. Zweitens finanziert die Bank Inventar nicht mit: Der Betrag fällt aus dem finanzierbaren Kaufpreis, du brauchst entsprechend mehr Eigenkapital. Wer knapp kalkuliert, sollte vorher rechnen, ob ein schlechterer Zins die gesparte Grunderwerbsteuer nicht wieder auffrisst. → FG Köln, Urteil vom 08.11.2017, 5 K 2938/16

Das ist eine Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen Fall gehört ein Steuerberater oder Anwalt an den Tisch.

✦ Wie ist der Markt in Amerika anders?

Ein Student aus Kalifornien verkauft sein Auto, nimmt 15.300 $ als Eigenkapital und kauft im Mittleren Westen ein Haus für 65.000 $. Die Rate liegt bei rund 480 $, die Miete bei 1.400 $, gezahlt vom staatlichen Mietzuschussprogramm. Ein Gehalt hat er nicht. Das muss er auch nicht: Bei seinem Kredit prüft die Bank nur, ob die Miete die Rate trägt.

Sein bester Deal: ein Zweifamilienhaus für 88.000 $, beide Mieter zahlen seit Jahren je 650 $. Die Vorbesitzer hatten nie eine Mieterhöhung beantragt. Er beantragt sie, drei Monate später kommen 1.200 $ pro Wohnung, ohne einen Handgriff am Haus. Heute besitzt er nach eigener Aussage rund 40 Häuser, aufgebaut in drei Jahren.

Ein deutscher Unternehmer, der nach Las Vegas gezogen ist, beschreibt den zweiten Unterschied. Eine normale Hypothek finanziert ein fertig renoviertes Haus mit 20 % Eigenkapital, den Umbau aber nicht. Wer umbaut, zahlt ihn bar. Die meisten Käufer können das nicht und kaufen lieber fertig, mit Aufpreis. Genau davon leben Flipper. Spezielle Renovierungskredite gibt es zwar, sie sind aber ein eigenes Produkt.

Wo Deutschland vorne liegt. In den USA ist der Verkauf des eigenen Hauses steuerfrei, wenn du zwei der letzten fünf Jahre darin gewohnt hast, aber nur bis 250.000 $ Gewinn, als Ehepaar bis 500.000 $. In Deutschland reicht das „ein Jahr und zwei Tage“ von oben, und zwar ohne Obergrenze . Die zehn Jahre gelten hier nur für vermietete Objekte. → IRS Publication 523 , § 23 EStG

Was hier nicht geht: Mieten von 650 auf 1.200 in drei Monaten. Im Bestand erlaubt die Kappungsgrenze höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 %, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Und den Kredit ohne Einkommensnachweis gibt es für Privatleute praktisch nicht. → § 558 BGB

Was du trotzdem übernehmen kannst: Ein Altmietvertrag weit unter dem Mietspiegel ist keine Schwäche im Exposé, sondern eingepreiste Mietsteigerung, nur langsamer. Und der Student hat vor jedem Kauf zuerst die Technik geprüft: Sicherungskasten, Kellerwand, Boiler, Dach.

✦ Dein Angebot an den Makler, schwarz auf weiß

Wenn diese Woche eines klar geworden ist: Was zählt, steht im Text. Genau dafür gibt es jetzt unseren Angebots-Ersteller als kostenloses Werkzeug, ohne Konto.

Du trägst Objektadresse, Makler, Angebotspreis und Frist ein und siehst sofort die Vorschau deines Anschreibens. Mit einem Klick bekommst du es per Mail zum Weiterbearbeiten. Der Hinweis, dass dein Angebot bis zum Notartermin unverbindlich bleibt, steht gleich mit drin. In der App geht es noch einen Schritt weiter: Dort schlägt das Anschreiben den Preis vor, zuerst deinen zuletzt gebotenen, sonst im Fix & Flip das Max-Angebot bei deiner Zielmarge und im Buy & Hold den Kaufpreis aus deiner Kalkulation.

▶ Video ansehen (42 Sekunden) · Angebot kostenlos erstellen

✦ Das Wichtigste: Markt-Insights

1. Mieten: Hamburg und Frankfurt ziehen davon, Berlin bremst. Seit Jahresbeginn sind die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Hamburg um 4,8 % auf 13,98 €/m² gestiegen, in Frankfurt um 4,7 % auf 17,12 €/m². Berlin liegt bei +1,8 % (14,63 €/m²). Bundesweit: +2,1 % auf 10,83 €/m². → immowelt Mietkompass, 01.10.2026

2. Stimmung in der Wohnungswirtschaft auf Rekordtief. Der Finanzierungs- und Investitionsklima-Index WOWI-GIX fällt im vierten Quartal von 43,9 auf 41,7 Punkte, so tief wie nie. Im Bestand bleibt die Investitionsbereitschaft vergleichsweise stabil, beim Neubau sind die Unternehmen deutlich zurückhaltender. → Dr. Klein Wowi Finanz, via Haufe

Wenig Neubau, steigende Mieten in den Metropolen: Das stützt den Bestand. Umso wichtiger ist, dass beim Kauf nichts Entscheidendes nur mündlich vereinbart ist.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. Du willst diese Woche ein Angebot abgeben? Schreib es schriftlich, mit Preis und Frist, bevor du zum Hörer greifst. → Angebot kostenlos erstellen

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Die ImmoAlpha-Redaktion: Julian Elsässer & Paul Kettenbach

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