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Steuerfrei Immobilien verkaufen: jetzt vorbei? ImmoAlpha Newsletter KW #42

Der Bundestag hat abgestimmt. Und die Länder zielen schon auf die nächste Steuerregel.

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11. Oktober 2026

Hey,

kurze Antwort auf den Betreff: Nein. Der Bundestag hat am Donnerstag die Abschaffung der 10-Jahres-Frist abgelehnt, 131 zu 446 Stimmen. Durchatmen darfst du trotzdem nur halb: Die Länder haben schon die nächste Steuerregel im Visier, und die trifft vor allem Käufer von Altbauten.

Was dich in dieser Ausgabe erwartet:

Zwei Fälle, in denen dir die zehn Jahre auch nach dem Nein nichts bringen

Rund 1.680 € Steuer im Jahr: was der Gutachten-Plan der Länder dich kosten kann

Inserate +4,1 %, echte Kaufpreise +0,6 %: wie du mit dem 5-%-Check siehst, wie viel Rabatt du brauchst

Julian, Mitgründer von ImmoAlpha

Recherchiert, damit du nicht raten musst.

✦ Die 10-Jahres-Frist bleibt

Am 23. August haben wir hier die Aufregung um die Spekulationsfrist sortiert. Unser Fazit damals: Eine Mehrheit für die Abschaffung gibt es in dieser Wahlperiode nicht. → Unsere Ausgabe aus KW35

Seit Donnerstag ist das amtlich. Der Bundestag hat am 8. Oktober den Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt, der die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren abschaffen sollte. Namentliche Abstimmung: 131 Ja, 446 Nein, keine Enthaltung. Dagegen stimmten CDU/CSU, AfD und SPD, dafür Grüne und Linke, bei den Grünen mit einer Gegenstimme. → Deutscher Bundestag, 08.10.2026 , Abstimmung nach Fraktionen

Was das für dich heißt: Es ändert sich nichts. § 23 EStG bleibt, wie er ist. Drei Präzisierungen, weil sie in vielen Beiträgen dieser Woche untergehen:

Nicht nur für vermietete Objekte. Die zehn Jahre gelten für jedes Grundstück im Privatvermögen, vermietet oder nicht.

Der Eigennutzer-Weg bleibt auch. Hast du im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt, ist der Verkauf schon vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei. Wie knapp das rechnerisch sein darf, stand letzte Woche hier: ein Jahr und zwei Tage. Die 36 Monate tatsächlicher Eigennutzung, die der Entwurf verlangt hätte, sind vom Tisch.

Nur im Privatvermögen. In der GmbH oder im Betriebsvermögen gibt es keine 10-Jahres-Frist, dort ist der Gewinn immer steuerpflichtig. Und wer innerhalb von rund fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Dann hilft die Frist ebenfalls nicht.

→ § 23 EStG

Was sich trotzdem bewegt. Ein § 23-Thema ist noch offen, und es geht in die andere Richtung. Im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 fordern die Länder eine Ausnahme für Scheidungsimmobilien: Wer bis zur Trennung selbst im Haus gewohnt hat und es im Zuge der Scheidung verkauft, soll keine Spekulationssteuer zahlen, auch wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Heute reißt genau hier oft die Eigennutzer-Regel, weil einer der beiden im Trennungsjahr auszieht. Der Bundesrat spricht von Gewinnen, die „regelmäßig fünf- bis sechsstellig“ sind, und will die Ausnahme in allen offenen Fällen anwenden. Wichtig: Das ist eine Forderung der Länder, kein Gesetz. Ob Bundesregierung und Bundestag sie übernehmen, ist offen. → Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 2

Und die sechs Milliarden Euro Mehreinnahmen, mit denen die Grünen gerechnet haben? Die haben wir im August „ein Argument, das wiederkommt“ genannt. Dabei bleiben wir. Nur eine Mehrheit dafür gibt es in diesem Bundestag nicht.

✦ Die nächste Steuerfront: das Restnutzungsdauer-Gutachten

Während die eine Steuerfrage vom Tisch ist, machen die Länder eine neue auf. Im selben Beschluss zum Jahressteuergesetz 2026 schlägt der Bundesrat vor, die verkürzte Abschreibung per Restnutzungsdauer-Gutachten für gekaufte Altbauten faktisch abzuschaffen.

Was heute gilt. Ein Gebäude im Privatvermögen schreibst du typisiert ab, bei den meisten Bestandsgebäuden mit 2 % im Jahr, also über 50 Jahre. Weist du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, darfst du schneller abschreiben. Der BFH hat das 2021 und 2024 erleichtert: Jede geeignete Darlegungsmethode genügt, ein Bausubstanzgutachten ist nicht Pflicht.

Was die Länder wollen. Eine kürzere Nutzungsdauer soll nur noch zählen, wenn das Gebäude sie schon bei seiner Fertigstellung hatte. Als Beispiele nennt die Begründung Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Für den gekauften Altbau wäre das Gutachten damit wertlos. Das Argument der Länder: Seit den BFH-Urteilen reichten sogar „einfache Internetgutachten“, aus der Ausnahme sei die Regel geworden. → Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 6

Was das in Euro heißt (eigene Beispielrechnung): Gebäudeanteil 300.000 €. Mit 2 % schreibst du 6.000 € im Jahr ab. Mit einem Gutachten über 30 Jahre Restnutzungsdauer sind es 10.000 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sind die 4.000 € Unterschied rund 1.680 € Steuer im Jahr, vor Soli und Kirchensteuer.

Was das bedeutet. Es ist ein Vorschlag der Länderkammer, kein Gesetz und kein Regierungsentwurf. Heute gilt § 7 Abs. 4 EStG unverändert, Gutachten sind weiter möglich. Ob und ab wann der Vorschlag kommt, ist offen. Wer gerade einen Altbau kalkuliert, rechnet deshalb besser beide Szenarien durch: mit Gutachten und mit linearen 2 %. Trägt der Deal nur mit der schnellen Abschreibung, ist das ein Risiko, das du kennen solltest, bevor du unterschreibst.

Das ist eine Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen Fall gehört ein Steuerberater an den Tisch.

✦ Das Wichtigste: Markt-Insights

1. Verkäufer wollen mehr, als Käufer zahlen. Bestandswohnungen kosten im Inserat im Schnitt 2.653 €/m², 4,1 % mehr als vor einem Jahr (Q3 2026). Die tatsächlich gezahlten Preise stiegen laut Häuserpreisindex nur um 0,6 % (Q2 2026). Gleichzeitig sanken die Kaufanfragen von Mai bis September um 7 %, die Mietanfragen stiegen um 12 %. Die Lücke zwischen Inserat und Notarpreis ist Verhandlungsspielraum. → ImmoScout24 WohnBarometer, 02.10.2026 , Destatis Häuserpreisindex Q2 2026

Wie viel Spielraum du brauchst: der Mietrendite-Check. Eine gängige Faustformel, keine feste Regel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Liegt das Ergebnis unter etwa 5 %, wird es bei Zinsen über 4 % schnell eng. Beispiel (eigene Rechnung): Kaufpreis 180.000 €, Kaltmiete 650 € im Monat, also 7.800 € im Jahr. 7.800 € ÷ 180.000 € ergibt 4,3 %. Für 5 % dürfte die Wohnung höchstens 156.000 € kosten (7.800 € ÷ 0,05).

Genau hier wirkt die Lücke aus den Inseraten. Steigen Angebotspreise um 4,1 %, echte Kaufpreise aber nur um 0,6 %, steckt die Differenz im Nenner: Gerechnet auf den Inseratspreis sieht die Rendite schlechter aus, der realistische Wert liegt tiefer. Der Check zeigt dir, wie viel Verhandlung nötig ist, damit die Zahl trägt. Im Beispiel sind das 24.000 €, rund 13 % unter dem Angebot.

2. Bauzins bleibt über 4 %. Für zehn Jahre Zinsbindung liegen die Angebote zwischen 4,23 % bei weniger als 70 % Beleihung und 4,63 % bei mehr als 90 % (Angebote vom 28.09. bis 04.10.). → Interhyp

3. Energie +14,9 %: Vorauszahlungen nicht vergessen. Die Inflation lag im September laut Erstschätzung bei 3,3 %, Energie war 14,9 % teurer als vor einem Jahr. Als Vermieter darfst du nach jeder Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Wer das auslässt, schiebt die Nachzahlung ein Jahr vor sich her, und das Ausfallrisiko trägst du. → Destatis, 30.09.2026 , § 560 Abs. 4 BGB

Kurz in eigener Sache: Wir machen keine Anlage- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall gehört ein Profi an den Tisch. Mit dem Vorwissen von hier gehst du aber vorbereitet ins Gespräch und sparst dir dort einiges an Zeit.

Bis nächsten Sonntag,

Paul & Julian

P.S. Du rechnest gerade ein Objekt durch, bevor du ein Gutachten bestellst? Im Cashflow-Rechner siehst du in wenigen Minuten, ob der Deal trägt. Kostenlos. → Zum Cashflow-Rechner

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