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Flächenrechner

Was ist das Grundstück wert, wenn nicht alles Bauland ist?

Vorderland, Garten hinterm Haus, der Acker am Rand: jede Teilfläche bekommt ihren Faktor vom Bodenrichtwert. Dazu der Residualwert, mit dem Projektentwickler rechnen. Ohne Anmeldung, mit Beispielwerten zum Ändern.

Der Bodenrichtwert gilt für baureifes Land. Alles andere ist weniger wert, und zwar in festen Stufen, die Gutachterausschüsse und Bewertungsgesetz vorgeben. Den Richtwert deiner Zone findest du bei BORIS.

Bauland-Richtwert der Zone
Aus BORIS, Adresse eingeben und die Zone anklicken. Alle Faktor-Kategorien hängen daran.
€/m²
Art der Fläche
Fläche m²
Eigener Richtwert
€/m²
Wert
100 % vom Bauland
450 €/m²
315.000 €
30 % vom Bauland
135 €/m²
67.500 €
45.000 € bis 112.500 €
1,5 €/m²
4.500 €
Bodenwert gesamt · 4.200 m²
387.000 €

Spanne 364.500 € bis 432.000 €, im Schnitt 92 €/m². Typisierte Ansätze, der örtliche Gutachterausschuss ist maßgeblich.

Rückwärts vom Verkauf: Was lässt sich bauen und verkaufen, minus Baukosten, minus Gewinn. Der Rest ist das, was ein Entwickler für das Bauland bieten kann.

Die Kategorien und woher die Faktoren kommen

100 %
Bauland (baureif)
Erschlossen und sofort bebaubar. Der Bodenrichtwert gilt direkt. Quelle: Bodenrichtwert der Zone.
75 %
Rohbauland, parzelliert (netto)
Bauleitplanung steht, Parzellen sind geschnitten, Erschließung fehlt noch. Quelle: ErbStH B 179.3.
50 %
Rohbauland, unparzelliert (brutto)
Für Bebauung vorgesehen, aber weder erschlossen noch parzelliert. Quelle: § 247 Abs. 3 BewG.
25 %
Bauerwartungsland
Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten (Flächennutzungsplan), Entwicklung dauert oft 7 bis 10 Jahre. Quelle: § 247 Abs. 3 BewG.
30 %
Hinterland / Baulandmehrfläche
Grundstücksteil hinter der üblichen Bautiefe (rund 35 m), nicht selbständig bebaubar. Quelle: Gutachterausschüsse Mannheim, Sindelfingen.
10 %
Gartenland (nicht bebaubar)
Innerörtliche Freifläche ohne Baurecht, nur als Garten nutzbar. Quelle: Gutachterausschuss Sindelfingen.
eigener
Grünland / Wiese
Landwirtschaftliche Fläche mit eigenem Richtwert, kein Prozentsatz vom Bauland. Quelle: eigener Richtwert (meist 0,40 bis 1,30 €/m²).
eigener
Ackerland
Landwirtschaftliche Fläche mit eigenem Richtwert, Anpassung über die Ackerzahl. Quelle: eigener Richtwert (meist 1 bis 2 €/m²).
eigener
Wald
Waldboden, der Holzbestand kommt separat dazu (siehe Bestand, Land und Wald). Quelle: eigener Richtwert (Boden ohne Aufwuchs, oft unter 1 €/m²).

Typisierte Wertansätze nach § 247 BewG, ErbStH B 179.3 und den Erläuterungen der Gutachterausschüsse (Mannheim, Sindelfingen, Hamburg). Weist dein Gutachterausschuss eigene Richtwerte für Bauerwartungs- oder Rohbauland aus, gehen die vor. Keine Rechts- oder Steuerberatung.